百亿资金腾挪空手道 东部华侨城信贷风险悬疑思维导图

地产商的崛起史，就是银行信贷的输送史。房贷新政的持续性与否，是房价调整和地产商回归理性的关键所在，尤其是在一些地产大佬开始放言“楼市低谷已过”的当下。

未知信贷风险

一份金融机构内部信用报告显示，东部华侨城“未参加贷款卡年审，有未知的信贷风险”。

不仅如此，东部华侨城此前有两笔银行贷款欠息发生，分别是在2009年4月24日、2010年7月3日。深圳某国有行信贷人士称，“不过，东部华侨城后来归还了利息，目前欠息余额已经清零。但在其企业信用档案上依然可以看到相关记录。”

该人士继称，此外，东部华侨城还有一笔“海关违规”事项被登记在案，事项发生在2008年，具体违规情况不详。

事实上，让银行对东部华侨城表示担心的是在6月29日发生“太空迷航”安全事故之后。因当时后续影响未知，银行贷款自然引发担忧。

截至8月23日，东部华侨城在深圳地区有未结清贷款7笔，余额5.9亿元；未结清保函3笔，余额3846万元；未结清信用证7笔，余额1177万美元；未结清承兑汇票368笔，余额2.42亿元。以上信贷余额折合人民币约10亿元。

显然，这不是东部华侨城贷款的全部。东部华侨城内部财报显示，其2009年短期借款为15.7亿元，长期借款为8.1亿元，应付票据1.42亿元，合计约25亿元，这较2008年已有减少。

更让该信贷人士担心的是东部华侨城的资产负债率。东部华侨城2009年资产总计67.5亿元，负债总计55.78亿元，资产负债率为82.64%。而在2008年资产负债率更是高达83.78%。

就流动比率而言，其2009年流动资产为16.02亿元，流动负债为47.68亿元，流动比率为0.34，这表明偿还短期借款能力已经很低，可能存在短期借款长用现象。就净利润而言，东部华侨城2008年净利润为2.64亿元，2009年则为1.95亿元。

让信贷人士揪心还有东部华侨城100%控股股东华侨城a的状况。据华侨城a2010年半年报显示，其资产负债率由年初的62.7%，上升至67.9%，净负债率更飙升至84.9%。此外，华侨城a还是目前唯一一家2010年上半年现金远低于短期贷款的企业，高盛等机构预期华侨城增长低于同行业，负债率将升至110%。

华侨城如今令人担忧的状况，是来自银行早期的乐观，各商业银行为东部华侨城提供了百亿信贷资金，才有了后者“旅游+地产”模式的鹊起。

据商业银行不完全统计，各家商业银行在不到7年时间里累计为东部华侨城发放信贷资金约100亿元。截至8月23日，东部华侨城已结清贷款168笔，发生额合计86.65亿元；已结清保函39笔，折合人民币合计2.6亿元；已结清信用证27笔，折合人民币合计1.3亿元；已结清承兑汇票1425笔，合计11.52亿元。以上四类合计约102亿元。

而在东部华侨城前身——深圳华侨城三洲投资有限公司(下称三洲投资)——在2003年7月31日成立之时，仅有注册资本2.6亿元(投资额2.05亿元)，而这还是建立在华侨城对三洲投资7500万元无息借款转作股权投资基础上的。此时，华侨城刚刚获得深圳东部三洲田地区7.2平方公里的经营权，并提出了投资25-35亿元的豪言。在此之前，华侨城北上长沙、曲阜扩张已经接连失利。

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7年百亿资金腾挪术

2005年，三洲投资信贷发力。华侨城当年为三洲投资担保额度5.3亿元，事实为三洲投资1.925亿元贷款、1437.25万元银行承兑汇票提供了担保，担保金额总计2亿余元，占华侨城当年净资产的7.85%。

2006年是华侨城股权分置改革之年，当年为三洲投资担保额度增加到6.5亿元。华侨城上半年再次为三洲投资21笔共2.7亿元银行贷款、0.7亿元银行承兑汇票提供担保，华侨城并表短期借款亦因此高达23.96亿元，大增137.23%。2006年全年，华侨城共为三洲投资4.135亿元贷款、0.97亿元银行承兑汇票提供担保(提供担保金额0.485亿元)，合计担保金额4.62亿元，占华侨城净资产的15.47%，华侨城当年应付票据由此大增237.83%。

2007年，三洲投资更名为东部华侨城。华侨城是年对东部华侨城担保额度增加到8亿元，实际担保金额4.4亿元，其中银行贷款担保4.1亿元，0.6亿元银行票据担保金额0.3亿元。至2007年末，东部华侨城总资产增至48.39亿元，全年实现收入7.52亿元，净利润1亿元。

2 2008年，面对地产调控，东部华侨城则以受让委托贷款方式融资，共获得委托贷款7笔，分别是来自华侨城集团的委托贷款0.5亿元、2亿元、2亿元、2.5亿元、10亿元，来自水电公司的委托贷款0.26亿元，来自中国广东核电集团委托贷款2亿元，相应由招行华侨城支行、农行华侨城支行、建行沙头角支行办理。

2009年是华侨城整体上市之年，东部华侨城注册资本增至7亿元，重组后的华侨城对其100%控股。是年，华侨城对东部华侨城没有发生贷款担保，只有0.16亿元信用证担保。相反，华侨城全年实现地产业务收入32.5 亿元，则来自东部华侨城和北京华侨城，而在2008年的收益则主要来自东部华侨城。