“招商承诺”扯皮引租金官司思维导图

二审法官主持调解，出租承租双方称会尽快商讨最终调解方案

韩国人李女士在2007年租下福田区红荔西路南侧东海 (论坛 新闻)购物广场一间商铺，开了一家韩国料理店。

经营一段时间后，李女士发现出租方深圳东海集团有限公司(简称东海集团)没有履行招商时所说的引进大型商家的承诺，而且还擅自更改空调开放时间，影响了她的正常经营。于是，李女士拒付租金等费用。也因为此举，她被东海集团告上了法庭。昨天，此案在市中级法院二审开庭。

租户称承诺未兑现拒付租金

李女士与东海集团签订了租赁合同对所租商铺租金等事项进行了约定，并约定租赁期限自2007年3月1日起至2012年2月28日。而到了2008年11月份，李女士停止向东海集团缴交租金。东海集团诉称，从2008年11月至今年1月13日，李女士已经拖欠租金、管理费、电费等费用及滞纳金255362.15元，已严重违反合同约定，于是东海集团将李女士告上法庭，请求法庭判令李女士清偿拖欠的租金、管理费等多项费用。

李女士为何要拖欠租金?据其在一审答辩时称，东海集团在招商时承诺将引进大型商家，包括苏宁电器、吉之岛等一流品牌，将东海购物广场打造成为深圳高档购物消费场所，但是，她入驻后，却发现东海集团根本无法、也不愿意兑现当初的承诺。整个商场里一家大型超市也没有，当时曾入驻的一些一流品牌，也在整个商场没有生气的经营环境下，陆陆续续地退出。李女士称她及相邻商家多次与东海集团交涉，但对方却始终无法达成其招商时的承诺。李女士诉称，现整个商场没有几家正在经营的店铺，而她长年入不敷出，惨淡经营。李女士认为，东海集团的虚假承诺构成了欺诈，租赁合同应被认定为无效，并由对方偿还她多年来的巨额损失。李女士还辩称，东海集团向她承租时，声称空调运作时间为每日上午10点至次日凌晨2点，并要求她不得自行安装空调机。2008年7月左右，东海集团却擅自将空调开放时间改为上午10点到晚上10点，影响了她的正常经营，导致客流量减少五成以上。李女士称，在东海集团拒绝按合同履行的情况下，她无奈只好拒付租金。

一审认定承租方不违约

福田区法院一审认为，双方签订的《租赁合同书》等符合双方的真实意思表示，应依法确认为有效，对双方具有法律约束力。东海集团当初对外招租时口头承诺引进吉之岛、苏宁电器等大型超市及商户入住率达到80%以上，该承诺虽未载入合同，但对商户决定是否签约和双方确定租金等合同主要条款存在明显、直接的影响，亦应当视为租赁合同的组成部分，对其具有法律约束力。东海集团因故未能兑现上述承诺，且在合同履行期内擅自改变空调的供应时间，致使李女士等商户不能实现签约时的合理预期，经营业绩普遍不佳，东海集团应对李女士承担违约责任。由于东海集团违约在先，李女士有权要求减少租金或者不支付租金，李女士拒交租金等费用是合理行使抗辩权，不构成违约，无需对东海集团承担违约责任。

福田法院一审判决双方继续履行租赁合同，李女士向东海集团支付截至2009年1月13日的租金4047元(考虑到东海集团违约导致商场的整体环境不佳，李女士经营收入有限，法院确定李女士按原租金50%支付欠付租金)、管理费9608.4元、电费、水费、垃圾处理费1553.3元，共计15208.7元。

二审双方表示愿意调解

对于一审判决结果不满，东海集团方向市中级法院提起上诉。东海集团方认为，他们在招租时并未承诺引进吉之岛、苏宁电器等大型超市及商户入住率达到80%以上，而在一审中也没有任何证据可以证明他们曾做出上述承诺。此外，一审中他们的诉讼请求中要求李女士支付欠费至其缴清所有应缴清欠费之日，一审判决只判至2009年1月13日。李女士在1月13日之后依然正常营业且仍然欠交各项费用，截至李女士今年6月9日停业为止，仍欠其公司租金等费用共计283503.85元。扣减一审已判决的15208.70元，李女士仍应支付其268295.15元。李女士昨天也出现在法庭，不过她全程几乎没有说话，她称其只能听懂一部分中国话。法官当庭主持了调解，双方均表示有调解意向，会在庭下尽快商讨最终的调解方案。