让建筑公司垫资建设思维导图

上半年材料价格同比涨了6%以上，CPI上涨后公司商务成本支出越来越高，这些事让上海沪金建设集团常务副总经理于强最近心里很烦。不过，最让他心烦的是，今年有一家开发商欠了他们几千万元，至今还没拿到手。

记者调查发现，让建筑公司垫资建设，已成为不少开发商的惯用手段。这些开发商往往资金实力薄弱，却把风险

转嫁给建筑商。建筑商又只好拖欠材料供应商，于是形成了一个个“三角债”。今年楼市低迷，加剧了这一状况。

回款太难不敢接新工程

从去年底房地产宏观调控政策连续出台后，于强就害怕接工程，这让他身边的朋友感到奇怪。接到工程不就能赚钱了吗？更何况工程并不好接。

根据上海市统计局的统计资料，上半年全市建设资金仅3423.15亿元，比去年同期下降4.3%。虽然新开工面积达1179.62万平方米，较去年同期增长11.4%，但其中77%的项目被特级和一级资质的上海建筑企业拿走，剩余的23%，也有大批同行虎视眈眈。

于强为何不敢接业务？事实上，他有不足为外人道的苦衷。他深知，即使最终夺标，获得了项目建设合同，建筑公司仍然难避一个“潜规则”——垫资。

如果是往年，于强或许也会赌上一把，替开发商“垫资”建设房屋到可预售阶段，再通过开发商的销售回款，补上被拖欠的施工款项。

但在今年，他不愿意再那么做。佑威房地产研究中心的数据显示，上半年上海全市共推出一手商品房源618.04万平方米，只比去年同期减少11.7%；但成交量只有525.9万平方米，只相当于去年同期1043.63万平方米的一半。

于强已经闻到了上海楼市的“熊”味。如果此时仍然不计后果为开发商垫资，一旦将来房子卖不掉，开发商还不上钱，“坏账”的概率就会大大增加。

转嫁风险跳出“三角债”

明明知道带资建设可能会让自己“自废武功”，建筑公司为什么还愿意替没钱的开发商垫付建设资金？难道他们真想“自杀”？显然不是。

“没办法，如果不垫资，开发商就不给工程做。全公司上下近万人，每个都在等饭吃，不接工程，公司和个人都得挨饿。可是接了工程，公司自身的实力却会被消耗，最终的结果也许会是慢性自杀。”于强的下属张伟的回答显得很无奈。

事实上，建筑公司并非没有保护自己的能力。中国建筑集团的财务总监王国华就表示，他们公司很少发生巨额工程款被拖欠的事。即使发生了，他们也会通过停工、与开发商协调等手段保护自己。

但是，王国华的做法，无法在众多中小建筑企业推广。“建筑公司是弱者，开发商才是强势一方。”易居房地产研究院政策研究所副所长杨红旭说。

在决定放缓接项目的同时，于强也在想办法，并想出了风险转嫁的招数。

首先，于强决定提高建筑合同的违约责任赔偿，在要求巨额违约金的同时，又要求开发商找到合适的担保方。一旦开发商不能履行合同，就由担保方赔偿损失，归还拖欠的工程款。

上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平称，拖欠工程款的纠纷，往往是牵涉多方的“三角债”：开发商拖欠建筑商的工程款，建筑商拖欠材料供应商的货款，供应商再拖欠原料商的货款。长此以往，不但建筑商会苦苦挣扎在生死线上，建材商、原料供应商也都会被拖垮。

楼市低迷成拖欠催化剂

当然，拖欠工程款也不是近两年才有的现象。

早在2005年，国家有关部门编制的《2005年中国建筑业行业研究报告》就指出，建筑行业“压级压价、索要回扣、垫资接工程”现象严重，再加上巨额拖欠工程款，造成大批建筑企业资金极度紧张，企业经营利润微薄，甚至长期大面积亏损，影响了企业的科技、设施方面的投入，致使再生产难以为继。

杜跃平介绍，这类拖欠工程款的案件，今年的受理量正在大幅增加。仅他接办的这类案件就增加了50%以上，其他各家律师事务所今年也接受了大量类似案件。

杜跃平接到了这样一个拖欠工程款的连环三角债案件。

朝兴建筑工程公司去年接手了某工业地产开发的工程项目，仅定金就支付了工程总预算的20%，即800万元。合同约定，只有房屋结构封顶，建筑工程公司才能拿到工程款的50%。另外50%要在竣工后两年内才能拿到。

这一案件还不是最严重的。杜跃平说，他曾经受理过一个案件，建筑工程公司为开发商垫资高达80%以上。

杜跃平认为，之所以这种情况在今年特别严重，主要是因为上海部分楼盘滞销，开发商的销售回款不能迅速归集到建筑工程公司的手中。

于强的朋友、钱生辉投资咨询有限公司总经理钱生辉认为，拖欠工程款的根本原因是开发商缺实力。

钱生辉曾经写过一篇博文认为，行业中的很多开发商是投机分子，或者用“赌徒”来形容更为恰当。他们希望以非常少的资金，谋取最大化的利益。银行、地下钱庄和建筑公司，都成为开发商的“钱袋子”。当开发商没有钱的时候，他们就成为了第一个“牺牲品”。

钱生辉表示，尽管有规定要求开发商自有资金必须达到35%以上，但事实上，很多开发商都做不到。因此，他们想尽一切办法从身边的各种渠道获得资金，建筑公司便是其中之一。一些开发商甚至让建筑公司从打地基开始，一直垫资到预售许可阶段。

期待立法清退不良房企

为了杜绝建筑公司因为被拖欠工程款而出现巨额亏空，有关部门曾经出台行政规章，禁止建筑企业带资建设。

2006年，四部委下发《关于严禁政府投资项目使用带资方式进行建设的通知》。但该通知从法律层次上讲，只能算是部颁规章，不能据此对民事合同的效力作出否定。