外商独资企业对外担保操作的基本流程思维导图

1、取得担保人所在地外经贸委(局)的审批，批准担保人以自有房产、土地提供对外担保(当地外汇管理部门不需要本批准文件的，可同时向外汇管理局申请对外担保登记);

2、就对外担保事项向担保人所在地工商局备案;

3、向担保人所在地外汇管理局申请对外担保登记，取得对外担保登记证书;

4、取得对外担保登记证书后，向抵押物所在地国土及房管部门申请抵押登记。

5、借款人未履行还款义务，担保人向外汇管理部门办理对外担保履约核准手续。

6、借款人履行还款义务，到期注销该笔对外担保登记。

在上述流程中，对外担保登记是较为关键的环节，在此略作详细介绍。

1、抵押人(担保人)、借款人(被担保人)、抵押权人(受益人、贷款人)三方签署《抵押贷款合同》。通常情况是借款人与抵押人已在境外签署了《借款合同》、《抵押合同》(或类似文件)。如《借款合同》、《抵押合同》为外文的，还应提交主要条款的中文译件并加盖单位公章。同时，境外签署的合同需经国内认可公证规定公证。境内签署的合同是否需要公证没有统一规定，各地各部门要求不一，如需要，应当在当地公证机关办理合同公证。

3、上述文件准备齐全后，提交外汇管理部门申请对外担保登记。外汇管理部门核发对外担保登记证书，以此向国土及房管部门办理抵押登记。

国土和房地产管理部门受理抵押登记的程序基本与其日常办理无根本区别，但亦存在些许差异。

1、抵押合同公证。抵押合同是否必须公证，各地做法不完全一致。根据大多数的做法，还是公证为妥。签署合同时应注意担保金额不得超过抵押物价值。

2、评估报告。对于抵押物评估报告，同样存在是否认可境外评估机构评估报告的问题。

3、实践中还存在国土房地产管理部门根本不受理对外担保抵押的情形，如深圳宝安区、龙岗区就各有其规定和做法。

4、根据《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》第三条第1款规定，土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应当在抵押合同签署后15日内申请抵押登记。而《办法》同样要求在签订合同后15日内申请对外担保登记。两个部门的规定有冲突。虽然在实践中，有可能不办理对外担保登记而被国土部门受理抵押登记的情形，但鉴于《办法》第十七条规定，担保人未经批准擅自出具对外担保，其对外出具的担保合同无效。担保人未经批准擅自出具对外担保或者担保人出具对外担保后未办理担保登记的，由外汇局根据情节，给予警告、通报批评、暂停或者撤销担保人对外担保业务。因此建议实际操作中向国土部门咨询或说明。