外商独资企业对外担保操作的基本流程思维导图

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鉴于上述分析，外商独资企业对外担保涉及外经贸委(局)、工商局、外汇管理局、国土与房地产管理局等部门。在此，以外商独资企业以自有土地及房产对外抵押担保为例，介绍外商独资企业对外担保操作的基本流程。

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思维导图大纲

外商独资企业对外担保操作的基本流程思维导图模板大纲

(一)基本流程

1、取得担保人所在地外经贸委(局)的审批，批准担保人以自有房产、土地提供对外担保(当地外汇管理部门不需要本批准文件的，可同时向外汇管理局申请对外担保登记);

2、就对外担保事项向担保人所在地工商局备案;

3、向担保人所在地外汇管理局申请对外担保登记，取得对外担保登记证书;

4、取得对外担保登记证书后，向抵押物所在地国土及房管部门申请抵押登记。

5、借款人未履行还款义务，担保人向外汇管理部门办理对外担保履约核准手续。

6、借款人履行还款义务，到期注销该笔对外担保登记。

(二)对外担保登记申请流程

在上述流程中，对外担保登记是较为关键的环节，在此略作详细介绍。

1、抵押人(担保人)、借款人(被担保人)、抵押权人(受益人、贷款人)三方签署《抵押贷款合同》。通常情况是借款人与抵押人已在境外签署了《借款合同》、《抵押合同》(或类似文件)。如《借款合同》、《抵押合同》为外文的，还应提交主要条款的中文译件并加盖单位公章。同时，境外签署的合同需经国内认可公证规定公证。境内签署的合同是否需要公证没有统一规定，各地各部门要求不一，如需要，应当在当地公证机关办理合同公证。

2、在签署合同后15日内，向当地外汇管理局领取《对外担保登记表》，准备登记文件。主要文件有：

(1)抵押人关于对外抵押的申请报告;

(2)有关抵押及借款事宜的合同;

(3)抵押物所有权证明;

(4)抵押物评估报告。对于评估报告，当事人通常已有境外评估机构出具的评估报告，是否能够接受，各地要求也不统一。根据《办法细则》第二十六条规定，对外抵押的抵押物应当得到国内作价评估机构的现值评估。因此，严格的做法是应当委托国内评估机构出具评估报告;

(5)抵押人上年度外汇收支证明。在签署抵押合同时，应注意担保的数额不得超过抵押人上年度外汇收入;

(6)抵押人审计报告。对于审计报告，有的要求提供上年度的，亦有要求提供近三年的。视当地外汇管理部门要求定。签署抵押合同时，所担保的数额应当不超过抵押人净资产的50%;

(7)借款人审计报告，如为英文则需提供中文译本。同样有上年度和近三年之分，但由于借款人在境外，审计报告翻译及取得不便，建议提供近三年为妥。如借款人为亏损机构，则不予核准登记。

3、上述文件准备齐全后，提交外汇管理部门申请对外担保登记。外汇管理部门核发对外担保登记证书，以此向国土及房管部门办理抵押登记。

(三)抵押登记

国土和房地产管理部门受理抵押登记的程序基本与其日常办理无根本区别，但亦存在些许差异。

1、抵押合同公证。抵押合同是否必须公证，各地做法不完全一致。根据大多数的做法，还是公证为妥。签署合同时应注意担保金额不得超过抵押物价值。

2、评估报告。对于抵押物评估报告，同样存在是否认可境外评估机构评估报告的问题。

(1)对于房产抵押，《城市房产抵押登记管理办法》第三十二条仅规定了办理抵押登记需提供“(六)可以证明抵押房地产价值的资料”，并未否定境外评估机构出具的报告。但在实际操作中，也有强制或建议提交国内评估机构甚至是当地评估机构的评估报告的，需事先了解清楚。

(2)对于土地使用权抵押，《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》第二条规定，土地使用权抵押应当进行地价评估。地价评估收费标准按国家有关规定执行。结合实践来看，这一规定可以理解为应当由国内评估机构评估。

3、实践中还存在国土房地产管理部门根本不受理对外担保抵押的情形，如深圳宝安区、龙岗区就各有其规定和做法。

4、根据《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》第三条第1款规定，土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应当在抵押合同签署后15日内申请抵押登记。而《办法》同样要求在签订合同后15日内申请对外担保登记。两个部门的规定有冲突。虽然在实践中，有可能不办理对外担保登记而被国土部门受理抵押登记的情形，但鉴于《办法》第十七条规定，担保人未经批准擅自出具对外担保，其对外出具的担保合同无效。担保人未经批准擅自出具对外担保或者担保人出具对外担保后未办理担保登记的，由外汇局根据情节，给予警告、通报批评、暂停或者撤销担保人对外担保业务。因此建议实际操作中向国土部门咨询或说明。