地产商怎么选？零售商怎么选？思维导图

笔者认为，对于地产商提供场地，零售商在此贩卖商品，这样一块共同使用的场所，了解两者对这一场所的不同价值评判，不仅直接关系两者各自的收益，也是两者在同一商业价值链上达到协调一致的关键。以下就两者在价值评判中的几个不同点谈谈自己的看法。

一．看场所的视点不同

以什么为标准评价商业经营场所的价值？零售商是以自己的店铺为标准，地产商是以商圈及立地条件为标准。更具体地说，零售商以自己店铺所处场所为视点，判断商圈及立地条件是否满足开店的要求。地产商以商圈及立地条件为视点，判断场所具有多大的商业地产开发价值。前者是由小向大看，即由场所看商圈；后者是由大向小看，即由商圈看场所。

二．对顾客类型划分的标准不同

顾客不仅是零售商获取收益的直接保障，同时，地产商也要依据场所能给零售商带来多少顾客、带来什么样的顾客来收取店铺租金。但是，两者对顾客类型的划分却有如下的不同。

零售商面对的是某一类消费群体的某种特定需求。所以，零售商对顾客进行分类时，是依据店铺经营的商品品种，对这类消费群体进行详细分类。例如，时装店要依据顾客的年龄段、工作性质、工资收入、生活方式等从不同角度进行详细纵向分类。详细分类的目的是为了调整商品构成，从而满足不同客层的不同需求。

地产商面对的是各类不同业种、业态的店铺所包含的综合性顾客群体，所以，地产商是依据现有的各种业种、业态所服务的顾客特征对整个商圈内的顾客进行横向分类。例如，高收入中年女性购买服装去百货店、一般家庭妇女购买服装去综合超市、年轻女孩购买服装去时装店等。横向分类的目的是根据不同业种、业态的店铺在城市空间中的分布规律，选取与场所相适宜的业种、业态，依据消费者的空间性购物行为来判断这里能来多少顾客。由此，为确立招商目标、制定租金价位提供依据。