温州人养旺铺如养肥猪思维导图

近年来专注于南京商铺投资的温州人姜友年，40来岁，清清瘦瘦，很有学者气质，被南京炒铺圈内人士公认为“养铺高手”。在许多温州人炒铺一哄而起“捞一把就走人”的躁热中，在短线铺价突上突下的风雨飘摇中，姜友年似乎总能一直稳坐钓鱼台，手头总有七八个铺位不急不躁地慢慢培育着，最后他却取得了比很多短线炒铺者高出数倍的赢利，如今手头的15个商铺总价位在1800万元以上。

但姜友年却自嘲自己“养铺高手”的名头应改为“养猪高手”:你看我投资商铺的过程真还就像养猪，先精挑细选价格便宜但将来极可能“长膘”的商铺回来，然后慢慢而耐心地养着它，不是谁出价高就租给谁，而是精心给它选合适的“食物”，尽心培育着它升值“长膘”，最后在真正养肥升值后再从容卖掉它，然后又进行下一轮的类似饲养过程。

“不过，养铺对我来说真是成功的唯一制胜法宝，且其中诀窍甚多。”他说。

街铺更好养

“投资者想要取得商铺投资的良好收益，‘养铺’是达到这一目标的重要途径，投资者可以通过‘养铺’取得租金、房价双双上升的叠加收益。”姜友年说。

而时下商铺市场上商铺投资有两种基本的类型可以选择，一种是商场分割式的商铺，另一种是独立式的街铺。哪种商铺投资性更好呢？

姜友年回答：“我喜欢选择街铺。商场分割式商铺虽然收益确定，但是相邻关系复杂，产权经营管理权等权属概念含糊，不好培育;而街铺虽然收益前景不明朗风险大，但权属明晰，可控制性与自主性都很强，受相邻关系影响较小，投资者可以根据商铺价值变化规律进行‘养铺’，以时间换得(升值)空间，从而使得投资收益最大化。”

至于应选择什么样的街铺进行“养铺”，姜友年认为：投资者应该选择有区域发展规划、升值潜力尚未完全体现出来的商铺来实施“养铺”计划。

而姜友年自己去年选购的5个小商铺，全在南京市城西的一个新开发居住区内的商业街。

精心制订“养铺”计划

姜友年一般把自己的“养铺”计划分为三个阶段：在居住区刚建成的两年里，他会选择引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。因为在这一个时期里，商圈内最有效、最迫切的商业需求是家庭装饰的配套服务，此时提供与居家装饰相关的服务能使商铺变得有价值，并可取得一定的租金收益。

而在两年以后，家居装饰进入尾声，人口入住率达到一定水平、尚未达到高峰之际，人们需要的是零售业的服务，而此时大型零售企业尚未进入。这时姜友年会把商铺出租给便利店，因为此时的便利业态最适合社区内服务需求，其提供的服务最有价值，而且租金向上提高，超过建材装潢行业的租金水平，他的商铺的使用价值会得以体现，市场价格会开始向上攀升。

而当商业街市进入成市阶段以后，主力商业纷纷进入商圈，姜友年会给商铺设定个性化强、代替难度高的业种，如时装店、鞋店、饰品店。这样做除了避免与主力商业正面竞争，减少出租风险之外，更重要的一条是为了提高商铺的产租能力而引进边际利润高、租金承受能力强的业种，在他取得较高的租金收益的同时，还间接地提升了商铺的市场价格，因为此时商铺市场上一般的定位方法就是以租金收益作为参数来研究、分析、制订商铺的市场价格的。

姜友年自信地说：“最后我这5个商铺的情况肯定如以前我操作过的商铺一样，租金呈稳定的曲线上升，低开高走、逐渐推升，而升高的租金不但指示着我商铺投资的年租金收入在增加，而且提示着我的商铺售价在上涨。”

从2005年的市场情况来看，全国各大城市越来越多的新商铺投入使用，同时越来越多的投资人关注着商铺投资中的宝藏，显然商铺投资已告别了“能轻易买到原始股的童话时代”，所以我们的投资者需要有基本的投资技巧和赚钱门道。

介绍商铺投资技术的资料开始大量涌现，但商铺投资最基本三个黄金法则是：1，人气；2，位置；3，供求关系。

告别“童话时代”

香港人把投资分为“金、银、铜、铁”四个档次，而把商铺投资列为“金”。在1995-1997年之间，临近香港的广州人得香港人投资真传之先，他们中一些人率先悄悄投资商铺，取得了“驴打滚”式的令人匝舌的极高投资回报率。

1999年后，温州、永康、金华等地的浙江人，开始续写中国商铺投资的早期童话。他们在江浙、上海等地购买的商铺在短短二三年里，价格翻了好几倍。

2000年后，商铺投资获得高额利润的普遍现象开始被越来越多的人关注，“买股不如买铺”、“一铺养三代”等投资格言开始出现。