业主维权的途径!思维导图

分析业主维权的个案和内容，从易到难，大致可以把业主维权的途径分为以下几种。

1、民主维权。业主之间的分歧和矛盾，应该通过业主之间的讨论，采用民主集中的办法，用民主决策来解决。为此，业主应珍惜自己的民主权利，在住宅区里建立和健全有效的业主大会和业主代表大会的民主机制。这样，既能形成强大的业主共同意志，又能支持和监督业主委员会的工作。媒体报道渲染某花园业主委员会的一场风波，其实是实行民主决策的大演练，非常正常，对锻炼业主的维权意识和技巧非常有益。事情是多数业委不同意和不满意业委会主任的意见和主张，主任职务遭多数委员罢免和改选，这很正常。遭罢免的前主任不服，于是寻求业主的支持，在获得10%业主联名支持下，要求召开临时业主大会改选业主委员会，这也很正常。最后的决定由花园的权力机构业主大会来决定，这就是通过民主来维护业主的权利。在这个过程中，争辩的双方难免会发生相互指责和申辩。广大的业主正是通过这些指责和申辩来判断谁是谁非，来决定自己的表决意向。

2、协商维权。如果涉及的是业主的公共利益，业主可以通过业主委员会与侵犯业主权益当事人(开发商、物管公司、个别大小业主、政府部门等)进行谈判，协商解决业主权益受侵害的问题。协商维权的好处是直接，所化的时间精力成本较低，可以达到既解决问题又不伤和气的局面。它的缺点是业主方面要做适当的妥协。协商维权要能成功的前提是当事人双方对相关法律、法理比较明白，处事比较开明，有尊重业主权益的意识。有些住宅区通过与开发商的谈判协商，收回了被侵占的架空层和电梯间。有些花园通过通过谈判协商，解决了个别单位业主占据绿化地等公共场所私用或出租经营的问题。协商维权成功的前提，是具有较好的行政和司法依法办事的环境。如果行政和司法机关都不依法保护业主(群体)的合法权益，侵权当事人一般是不会通过协商放弃既得利益的。

3、行政投诉维权。业主在权益受到侵害时，首先想到的办法是向政府有关部门部门投诉。这本来应该是业主维权的主要有效途径。因为保护业主的合法权益就是保护城市居民的合法利益，就是保护公民的合法利益，这是政府"立党为公，执政为民"的庄严承诺，是政府作为社会公权机构不可推卸的职责。而且，政府有足够的资源、资料、权力、权威来解决这些问题。例如，居民反对在住宅楼下开餐厅、开汽车修理店等扰民商店的问题，环保部门应依法裁决处理。业主发现架空层被他人侵占出租牟利，规划国土部门或住宅房屋管理部门应依法裁决处理。业主共有专项基金被侵吞挪用，住宅房屋管理部门应依法裁决处理。共有使用权宗地被侵占，规划国土部门应依法裁决处理。开发商不移交会所、停车场，规划国土部门应依法裁决处理，等等。如果政府部门能够依法办事，能够认真研究和解决历史遗留的诸多侵权问题，能够运用社会公权保护广大居民的合法利益，那么，社会纠纷的化解，社会稳定的维护，政府形象的建立，公民信任的恢复，都将得到很大的提升。可是，目前有些部门经常采取的态度是一拖，二应付，三推，四回避。这些部门对业主维权的冷漠和不作为，增加了业主维权的困难和"业主维权个案"的长期化。

4、司法诉讼维权。当协商谈判和行政投诉维权都不能解决问题时，或当事人对行政执法裁定不服时，司法诉讼就是"业主维权"的最后途径。司法应该是社会正义的最后保护者。广大业主居民自然把司法诉讼维权，看成是保护自己合法利益的最后武器。对于一个成熟的社会，多数的业主维权问题，可以通过协商谈判和行政裁决来加以解决。如果大大小小的业主维权个案都要向法院提起诉讼，这说明通过协商谈判和行政投诉的维权途径无效。不过，现在业主或业主委员会向法院提起维权诉讼的事例很多，法院通过司法裁判解决纠纷的个案很少。有些地方的法院甚至拒绝受理业主委员会的维权起诉。所以，目前业主维权的司法诉讼途径是不通畅的。司法诉讼维权虽然是业主维权的最后途径，但却是最重要的维权途径。因为司法诉讼途径的不通，将放纵行政执法的不力和不公，鼓励侵权当事人拒绝协商谈判继续侵占不当得利的意愿。