如何避免掉入转按揭的陷阱思维导图

随着人们的需求增加和观念变化，转按揭业务在房产交易中非常普遍。对此，法律界人士指出，面对各式各样的转按揭广告，购房者办理转按揭时要提高警惕，尽可能地通过正规合法手续进行，以避免日后陷入诉讼。

转按揭通俗地说，就是对仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，它包括期房按揭转让、现房按揭转让和二手房按揭转让三种类型。因其是新事物，大陆目前还没有专门立法，出现纠纷通常是参照担保法等法律解决。

因办理转按揭手续需涉及多个部门，既费时又费力，故许多购房人都会采取私下签合同的方式处理。法院虽认可双方私下签订的合同效力，但因购房人既没去银行办手续，也没去房地产管理部门登记，即银行及房产局登记的还是原按揭人的名字。若原按揭人在购房人付完总房款后突然隐匿，或在购房人还款时将此房再卖给他人，他人又很快在房产局办理了过户手续，那么购房人最终只能是“竹篮打水一场空”，也就是说，购房人仅持购房合同是无法有效维权的。

为确保购房人的物权得到有效保护，司法实践中提倡购房人与原按揭人通过正规途径直接转让房产，而不是购房人先以原按揭人名义交纳房款，付完总房款后再办理产权转让手续，这期间太多的不确定因素会让购房人“如履薄冰”。因为原按揭人是将房屋产权抵押给银行获得按揭款，因此购房人在办理转按揭时，应先去抵押权人银行处将转按揭手续办到自己名下，并凭借银行出具的证明在房地产管理部门做变更物权登记。这样一来，原按揭人即使想“一房两卖”或“隐匿起来”都没有意义。

“如购房人不能一次性付清房款，为防止原按揭人在房屋过户前‘一房两卖’，购房人可以在办理房产过户手续前根据物权法相关规定向房产部门申请预告登记;预告登记后，未经预告登记的权利人即购房人同意，原按揭人无权再将房屋卖给出价更高的人。总之，购房人既然选择了购买转按揭房，在享受优惠价格的同时就不要怕麻烦，否则到头来吃亏的是自己。”