房屋租赁中出租人和承租人的权利义务思维导图

出租人享有按期收取租金的权利、监督承租人合理使用房屋的权利、按规定收回房屋的权利。

(1)给付义务，即出租人承担按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务、保障承租人合法使用房屋的义务、保障承租人居住安全并对出租房屋进行正常维修的义务和尊重承租人优先购买权的义务。

(2)出租人的附随义务。是基于诚实信用原则而产生的合同义务，主要包括告知义务、协作、照顾和保护义务等。债务人违反附随义务，导致债权人及与之有特定关系的第三人遭到损害的，应负赔偿责任。根据租赁合同的特点，出租人对承租人的附随义务主要是：对承租人的同住人的保护义务。关于此点，后文再作具体分析。

(3)瑕疵担保义务

瑕疵担保包括权利瑕疵担保和物的瑕疵担保。前者担保权利不存在任何不足与缺陷，不会有任何人向债权人提出权利主张;后者担保标的物在价值、效能或质量方面无缺陷。鉴于物的瑕疵担保在审理过程中较为容易认定，我们只对权利瑕疵担保作扼要分析。

在《合同法》中，一切有偿合同的债务人，对其所提供的给付应担保权利完整无缺，不会有任何第三人向债权人提出任何权利方面的主张。如果债务人违反这种担保义务，则应承担民事责任，这种民事责任就是权利瑕疵担保责任。我国《合同法》在“买卖合同”一章中对出卖人的瑕疵担保义务作了明确的规定。《合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”第一百五十二条规定：“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。”这两条规定的是出卖人的权利瑕疵担保义务。《合同法》上述关于权利瑕疵担保的规定，原则上适用于一切有偿合同。因为一切有偿合同都存在着对价关系，按照公平的原则，债权人应当获得债务人的无瑕疵的履行才为合理。根据学理上的观点，买卖合同属于双务有偿合同的典型，因此，买卖合同的许多规定原则上也适用于其他有偿合同。在法律没有规定或者当事人没有特别约定的情况下，可以依照买卖合同的原则处理其他有偿合同纠纷。

从审判实践来看，房屋租赁合同的权利瑕疵主要出现在以下几种情况中：(1)标的物的所有权属于或部分属于第三人;(2)房屋上为第三人设定了其他权利，如房屋上设置的抵押权等，承租人不能充分地行使权利。在上述情况下，如果第三人行使这些权利，则承租人权利的行使就会出现障碍。违反瑕疵担保责任的，出租人应当承担民事责任。

房屋承租人的权利主要包括：对租赁房屋进行占有、使用、收益的权利和优先购买权、合同解除权、经出租人同意转租房屋的权利，以及承租人的同住人对租赁房屋的权利。对于后者，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十九条就已经规定：“承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。”《合同法》第二百三十四条也作出相同规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”

我国法律尚未承认承租人的优先承租权，有些地方立法则对此有所规定。例如，《浙江省房屋租赁管理条例》第三十八条规定：“租赁期满，承租人应按期将房屋退还出租人。出租人需继续出租房屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权。”这一规定毕竟没有上升到国家立法层次，其适用范围是有限的，而且就其立法权限而言，这一规定也存在

问题。因为根据《立法法》的规定，民事基本立法属于法律保留事项。

优先承租权在我国目前尚无立法规定的情况下，可由当事人在合同中自由约定。人民法院对于这种约定的优先承租权应当予以保护。但是，这种约定的优先承租权毕竟仅具合同上的效力，即属于债权范畴，不具有对抗第三人的效力。

但承租人在下列情况下，可以请求减少或者不支付租金：由于房屋的瑕疵致使承租人不能对房屋使用和收益的;不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失的。

(2)妥善保管和合理使用房屋的义务。承租人应当以善良管理人的注意义务，保管租赁房屋。同时，因此产生相应的通知义务。包括以下情况应及时通知出租人：在租赁关系存续期间，租赁房屋确有修缮的必要;租赁房屋有现实危险性;第三人就租赁房屋主张权利的。

承租人应当依约定的方法对租赁房屋进行使用收益，无约定方法，应以租赁房屋的性质使用，如所承租的是卧室，不得用作厨房。《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”

(3)返还房屋的义务。承租人于租赁关系消灭时，应向出租少石区还房屋。《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”