房产证写小孩的名字，有哪些法律风险思维导图

楼市出现“小鬼当家”

如今，很多家长因各种原因将房产办理在未成年子女名下，这些未成年人包括两三岁的娃娃、中小学生，有的甚至是嗷嗷待哺的婴儿。“娃娃房”现象，不在少数。

目前，家长为孩子买房大多是从长远利益出发。不少人认为，房子以后终归是要留给孩子的，将来办理过户手续很麻烦，而且还可能交纳一笔不小的税费。所以晚买不如早买。虽然目前我国尚未开始征收遗产税，但多数父母都考虑到了日后国家征收遗产税的可能性，于是为了避税，现在就直接把房子登记在了孩子的名下。

还有不少生意人则是考虑到做生意的风险，于是先以子女的名义购买房屋，将资金转移到孩子名下，以防万一自己不幸破产后，能为孩子和自己都留条后路。

此外，许多家庭的夫妻双方为避免万一离婚时发生财产纠纷，也热衷于在买房之初直接在房产证上写上孩子的名字。更有一些爷爷奶奶出钱买房，让自己孙儿孙女成为业主，为的也是怕日后万一儿女要离婚，房子不好处理。 挑房网

根据有关法律规定，父母为未成年子女购买房屋，手续并不复杂。父母只需带上孩子的出生证或独生子女证、孩子和监护人的图章，到售楼处签订合同即可，剩下的手续就跟成年人购房一样了。

不难看到，购买一套“娃娃房”并非难事。不过，对于买下“娃娃房”后可能遇到的法律风险，许多家长就不太了解了。

“娃娃房产”麻烦不少

张先生的儿子今年8岁。2007年，为了儿子能到上海上小学，他在上海某住宅小区购买了一处房产。办房产证时，他特意将儿子的名字也写了进去。眼下，他和妻子打算带儿子回老家上学，并想把上海的房子卖掉。没想到，问题来了———他为儿子买的这套房居然无法过户。

心急如焚的张先生赶到房产管理部门咨询，被告知，房子是他和儿子的共有财产，必须经过孩子的同意才能卖掉。问题是，张先生的儿子现在还未满18岁，不具备完全民事行为能力，不能对自己名下的房产进行处置。想卖房，张先生只有等他儿子年满18岁，并经儿子同意后才能办这事儿。

法律专家指出，“娃娃房”虽属长线投资，但其中的法律隐忧不少。

我国《未成年人保护法》明确规定，父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。为了保护未成年人的合法权益，未成年人所有的房屋不能随意转让、交易。有关房屋的处置行为必须有利于未成年人的利益，如未成年人出现重大疾病需要治疗、孩子需资金出国留学等，方可出售。且出售所得款项必须全部用于抚养未成年人。

另一方面，“娃娃房主”作为“房屋权利人”却又不能真正行使某些权利，因为未成年人属于无民事行为或者限制民事行为能力的人，许多事项仍然需要其监护人来完成。

其实，“娃娃房主”的父母不要说将房屋完全登记在子女名下，即便他们自己也是房屋共有权人，在处分房屋时仍会遇到很多麻烦。比如在办理抵押时，我国法律明确规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。虽然司法解释规定，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。但这仍然不能解决“娃娃房”所遇到的问题，因为规定中的“同意”、“提出异议”应以当事人具有完全民事行为能力为前提，而未成年人不具备完全民事行为能力。由此可见，一旦将房产过户到未成年子女名下，父母就只能充当监护人的角色，而无处理子女财产的权利，如果监护人要在子女未成年时将房产出售或抵押出去，程序上会相当困难;如果夫妻离异，则有可能会在财产分割问题上遇到法律纠纷。所以，家长们在购买“娃娃房”时，应当充分考虑将来的种种法律风险，慎重作决定。

引用法条