买卖房屋合同私协议有效吗思维导图

1、合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此，因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，皆非买卖当事人真实意思，原则上视为无效。因重大误解和显失公平签订的房屋买卖行为，亦属可变更或可撤销的民事行为。无效或被撤销的房屋买卖合同不具有法律效力，当事人有权不予履行。房屋买卖合同部分无效，不影响其他部分法律效力的，其他部分仍为有效。

3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。否则，房屋买卖行为无效。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地，不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收，不得买卖拆迁房屋等。

1、合同当事人以约定的违约金低于所造成的损失为理由而请求法院予以增加赔偿的，应该按照由于违约造成的实际损失量化确定赔偿金额。

2、合同当事人以约定的违约金过高，高于所造成的损失为由而请求法院予以减少赔偿的，应该按照由于为悦己造成的实际损失的30%为标准量化确定赔偿金额。

（1）超过付款时间，造成付款时间逾期，要按照未付款房款的总额，然后参照人民银行的规定等来对贷款利息的标准计算。

（2）开发商逾期交付房屋，使用房屋。按照逾期交付使用的房子，期间主管的相关机构部门有资格的房产评估记过，评定好的同地段同类房屋的租金标准来判定。

除了合同双方有特别的约定外，开发商作为出卖人应当承担合同违约责任，不能支付违约金。

（1）商品房买卖合同中，必须约定办理房屋所有权，不动产证的期限。

（2）商品房买卖合同中，房屋尚未建成的房屋，自房屋交付使用那天开始起，90天。

（3）商品房买卖合同中，房屋已经竣工的，自合同签订订立那天开始起，90天。

补充协议在方便购房者的同时也方面了开发商，一些在购房合同中无法约定的条款会在补充协议里写上。但现在补充协议也基本上是开发商说了算，他们有可能附上一些权利不对称的条款。比如有些开发商对自己的违约金设置为月万分之几，而购房者违约金则变成日万分之几。这样一来购房者的违约成本是开发商的30倍。

双方权利和义务必须是对等、公平的才行。

合同违约有时候在所难免，但违约认定和赔偿约定不能忽视。违约发生时，法院认定责任和赔偿数额的首要依据就是购房合同。常见的有：哪些情况可以退房、哪些情形可以返还定金、哪些情况必须双倍赔偿或没收定金等。

涉及到交房的主要有两方面分别是交房标准和交房时间。交房标准毛坯房来说要相对简单点，而精装房则相对复杂，精装房很难检查非可视项目，还有装修建材缩水、室内空气污染问题。建议购房者在签合同时将精装修的各种建材写清楚，收房时一一核查。