转让按揭房应该注意什么问题思维导图

一是房屋买卖合同约定的房屋转让人和受让人之间的买卖关系，

采取所购房屋抵押担保方式办理的个人住房贷款，贷款银行作为抵押权人，对卖房

人的房屋享有抵押权，未经贷款银行同意，卖房人不能办理房屋买卖过户手续。而贷款

未还清前，银行无法同意卖房人办理解押手续，这样，房屋买卖双方和贷款银行就陷入

一个交易死循环。如何解决这个问题呢：

款偿还银行贷款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存单质押暂时取代抵押房屋

作为未还贷款的担保，并变更《贷款合同》以便办理解押手续，待房屋过户后，用收回

的房款提前还清贷款。

(2)买卖双方通过二手房中介机构进行交易，如果中介机构与贷款银行签订了二手房

合作协议，通常可由中介机构提供房屋转让期间的贷款担保，并能过中介机构办理二手

房转让的资金结算。这也有利于房屋受让人办理二手房抵押贷款。

借款人采用第三方保证、质押、其它房屋抵押的，贷款所购房屋转让时也应先征得

贷款银行书面同意，并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式，避免

因未经银行同意转让贷款所购房屋，或转让房屋所得价款未及时偿还银行贷款而被银行

罚息甚至收取违约金。同时，如果《保证合同》、《质押合同》中有关条款对所购房屋

的约定，决定是否要将贷款所购房屋转让行为事先通知第三方担保人，以避免纠纷。

应及时办理贷款提前还款和房屋过户手续，以及《借款合同》和相关担保合同的终止手

续。

二手房贷款合作关系，因此，房屋转让人通过大的交易市场转让房屋容易与银行沟通信

息，简化手续。

贷款所购房屋转让时，购房人能否办理个人住房贷款?回答是肯定的。对购房人而言，

这种贷款与商业银行办理的二手房贷款程序基本一样，主要不同点是：

贷款银行结算，由于受让方也申请银行贷款，因此，转让方提前还清银行贷款，受让方

得到贷款都要在同一天进行，银行会在双方资金的结算时间、方式上做特殊安排，房屋

转让双方都应该按照事先协商好的时间、方式办理借款、还款手续，这样才能保证交易

正常进行;

屋转让双方要与贷款银行和开发商协调好贷款发放、偿还时间，并将开发商退给期房转

让方的资金、期房受让方支付给开发商的房款、开发商为期房转让方提前还清银行贷款

金额以及银行给期房受让方的贷款金额计算清楚，避免交易过程中出现不必要的纠纷。

总之，由于我国住房二级市场开放不久，交易过程的法制化和规范化还有一个过程

，广大购房者在转让贷款所购房屋时，要多研究有关合同，多与贷款银行、购房者、房

屋交易部门和开发商沟通，以寻求一条高效的交易途径。