房屋买卖合同概述思维导图

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

一般认为，商品房买卖合同除具有买卖合同的诺成性、双务性、有偿性的法律特征外，还具有以下特征：(1)出卖人具有法定性、特定性。根据我国法律规定，商品房开发经营的主体必须具备相应的法定条件，即商品房买卖合同的出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。这是商品房买卖区别于其他房屋买卖的重要特征。(2)标的物可以非现实存在。一般的房屋买卖的标的物都是现实存在的房屋，而商品房买卖的标的物不仅包括现实存在的房屋，还有非现存的、将来建造的房屋即期房。(3)出售行为的社会化、公开化。因房地产开发企业开发建造商品房是以营利为目的，这就决定了其建造的房屋必须向社会公开出售，受市场调控。

根据我国《商品房销售管理办法》等法律法规的规定，商品房买卖分为商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。需要注意的是，现售的商品房必须是已竣工并经验收合格的房屋;预售的商品房必须达到法定投资比例并满足法律法规规定的一系列条件。但社会生活中，有的房地产开发企业为尽快回收、筹集建设资金、减少投资成本、降低投资风险，在商品房刚刚竣工、尚未通过验收合格就开始进行销售，或者在不具备预售法定条件、未取得预售许可证的情况下即进行预售，再加上我国目前相关法律法规的规定和房地产市场管理功能不健全，导致大量的纠纷出现。这些纠纷包括开发商违法预售、虚假宣传、一房多卖、先卖再抵押、迟延办产证、房屋质量缺陷等许多方面。由于商品房价值大、价格高，对购房人影响巨大，因而妥善处理因商品房买卖引发的纠纷，对维护人民群众切身利益、促进商品房市场健康发展、增进社会和谐都具有特别重要的意义。

引用法条