二手房买卖 提防炒房客转手思维导图

日前，北京市一中院进行的一项调研显示，在该院近期审理的房屋买卖合同纠纷案件中，买房人违约的案件量明显增多，其中不乏炒房客因房产新政颁布后炒房的风险增大，不愿继续履行合同。北京市一中院最近审结了一起具有代表性的案件。

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李先生在北京海淀区附近有一套60平方米的房屋要出售，其通过某房产中介与魏某签订房屋买卖合同，约定房屋成交价为150万元，魏某应在签订合同时支付定金、房款90万元;双方于签订合同2个月内办理房产公证手续，魏某于公证当日支付剩余房款60万元后，李先生将房屋及房产证、公证书原件交付给魏某，所有税费由魏某承担。合同签订后，魏某如期向李先生支付了定金和首付款共90万元。之后，双方通过某房产中介共同到公证处办理委托公证，但后来因双方就委托公证未能达成一致意见，未办理公证手续。

李先生诉至法院要求魏某继续履行合同，支付剩余房款。魏某则反诉要求李先生限期内出具合法并能实现合同目的的公证委托书。

法院经审理认为，李先生与魏某所签合同虽约定双方于签订合同后2个月内办理公证手续，但因约定不明，双方对公证的具体的内容产生分歧，导致合同未能继续履行。魏某与李先生签订房屋买卖合同的目的，在于通过买卖行为在双方之间完成房屋所有权的移转，并非通过买卖合同完成委托公证，是否进行委托公证并不影响合同目的的实现。因此，在合同未明确约定公证委托具体事项的前提下，魏某要求李先生出具合法并能实现合同目的的公证委托书的请求缺乏依据。因双方均同意继续履行合同并办理房屋过户手续，故魏某应在双方自行办理过户手续后，将剩余房款支付给李先生。最终，法院判决双方继续履行合同。

本案看似一起简单房屋买卖合同纠纷案件，实则背后隐藏着炒房客以买房自用之名投机炒房的玄机。为规避买卖房屋的相关税费，降低转卖成本，职业炒房客购房时一般不办理过户手续，而是在签订植入特别条款的买卖合同后，找出各种理由，要求业主到公证处办理房屋所有权和房屋买卖过户等事项的委托公证书，如果这时业主发现不愿履行合同，炒房客便会要求业主赔偿违约金。

法院经调研发现，此类案件有一些共通之处，炒房客与业主签订房屋买卖合同时，合同中往往含有公证的条款，目的在于从业主处取得该房屋出售、过户等相关事项的代理权，从而在下次买卖中，将房屋从该业主名下直接过户给新的买房人，以此达到获取更多差价的目的。公证条款往往先进行模糊约定，从而不至业主在签订合同时生疑拒签。表面看，炒房客是为买房自住，且按合同约定实际支付大部分甚至全部房款，但这只是骗取业主信任的一个步骤。合同履行过程中，炒房客一般会找出一些理由，比如声称买房实际由其父母出资，房产证可能要写父母名字，可先将办理买卖过户等事宜委托给炒房客本人办理，以此作为业主办理房屋过户手续的替代方式，从而为自己留下炒房的活动空间。

有的业主没有识别出炒房客的“阴谋”而径直配合其办理公证手续，有的业主虽有顾忌，但担心自己违约，且认为炒房客已经支付价款，最终往往无奈地予以配合。本案中，李先生在签订房屋买卖合同时没有注意到公证条款，当魏某要求按照其提供的公证范本办理委托公证手续时，李先生发现魏某有炒房的嫌疑，但为了继续履行合同而不至违约，李先生希望仅将公证授权范围限制为办理过户，不能包含买卖和网签等事项，遭魏某拒绝。因具体的公证内容未在买卖合同中明确，使李先生陷入进退两难的被动境地。