案例分析二手房有哪些陷阱思维导图

据一位不愿透露姓名的中介工作人员介绍，目前90%以上的二手房交易都是采用“阴阳合同”的方式。“这是买卖双方都自愿的，为了规避税费。”

殊不知，阴阳合同的风险系数，可达到令交易方损失惨重的地步。

吴先生通过中介公司购买到一套房子，以总价169万元的价格成交。在中介公司的操作下，签订了两份合同，一份“阳合同”约定房屋成交价为每平方米9000元，用于在房产交易中心进行房屋过户登记时使用，主要目的是为了少缴税费。

另一份“阴合同”里签订实际成交价格为每平方米1.7万元。在搬进新家3个多月之后，谢先生发现该房存在严重的质量问题，根本无法居住，在和原业主及中介多次交涉要求退房未果之后，谢先生诉至法院要求退房。

法院判决按照合同的约定，谢先生有权退房，原业主退还谢先生全部已收房款，并承担违约责任。但在认定购房款的问题上，由于过户登记的是每平方米9000元的合同，并以此价开具发票，所以法院判决依据发票上的价格返还房款，谢先生仅获得87万元，损失惨重。

专家认为，“阴阳合同”对买卖双方来说都是一把“双刃剑”，当市场房屋价格下降时，买方将有可能通过宣告合同无效等诉讼方法，试图解除交易;反之，房屋价格上涨，卖方则也可以“阴阳合同无效”为由反悔，或要挟买家多出房款。

刘小姐看到一个中介公司发布的房源，认为非常理想，就通过联系方式对该中介公司进行了咨询，对方称那套房子还在，并极力邀刘小姐面谈。

刘小姐到店里后，中介人员一面与刘小姐签订委托协议，一面为她大力推荐其他房源，刘小姐一再催问才被告知“那套房子已售出”。后刘小姐之后又看到一处据称离某地仅10分钟路程的房子，后在中介人员带领下，坐公交车花了40分钟才看到房子，而中介称“10分钟路程是按开车算”。

彭先生在一中介公司登记，欲根据自己承受能力购买一套30万元左右的房子，在中介公司的推荐下选中了一套40万元的房子，并通过中介公司代办转按揭贷款，彭先生一次性的付款刚好够两成首付及中介费。

随即彭先生签订了买卖合同并交付了中介费和定金，而接下来的变故令彭先生措手不及，银行告知“根据彭先生的情况最高只能提供七成贷款”。彭先生购房款不足，不得已取消了合同，并被迫按合同约定被中介扣除了中介费作为违约。

“一房两卖”，甚至“多卖”产生的矛盾，多缘于地产中介公司间的恶性竞争，其或者造成买卖双方之间产生矛盾，或者造成中介公司与客户之间产生矛盾。

李达先生在天然居选中了一套70多平方米的二手房，也与房主张小姐签订了购房合同，并交了2万元购房定金，接下来在限定的20天内，张小姐却迟迟不到中介公司办理相关手续，直到限定的最后一天，张小姐才答复李先生：“不卖房了。”李达生气了：“你不卖房，为什么不早告诉我，你耽误我买房啊。”李达提出“双倍返还定金。”

后经法院判决，李达得到了双倍赔偿。事实上，张小姐在把房子要卖给李先生时，又路过另一家中介公司，听说这里能帮她把房子卖更高的价格，就通过这家公司又把房子卖给了另一人。

中原地产公司带一个客户看了某室房产，其业务员陪同客户实地看房后，客户承诺，若成功买房就向中原地产中介支付成交价的1.5%，或不低于5000元的佣金，同时客户又承诺，不再自行或委托他人购买这套房产，如违约则向中原地产支付意向购买价的3%作为赔偿金。

之后，中原公司发现，没有经过他们公司居间服务，这套房产已登记在这位客户的名下了。原来，这个客户后来通过另外一家中介公司购买了这套房产。中原地产经过索赔，拿到了2000元的劳务赔偿金。

一、尽量克服信息不对称带来的困难。当买房者对中介推介的房产有一定兴趣时，不要只听中介的一面之词。有经验的购房者一般会通过网络、该小区的居民、保安、周边店铺人员等渠道了解比较全面的情况，可以有效化解信息不对称带来的风险。

二、请专业人员帮助。比如请律师审查各个阶段合同，如果中介提供的合同暗含加重一方责任的条款，或者故意遗漏重要条款，如付款时间、中介费的收取标准、条件等。在决定购买前还可以请律师对感兴趣的房产作尽职调查：房产证是否是房主本人、房产是否设定抵押、是否被查封等。

三、产生纠纷后抓紧进行风险评估，尽可能减少损失。如果咨询专业人士认为应当承担责任，则尽可能将损失减少;如果属于另一方违约，则要评估一下诉讼的成本问题，能够调解解决的不要贸然起诉，因为诉讼过程相对较长，不确定因素较多，必须慎重。

近期，法院系统经过调研，发现因中介公司统一提供的合同文本存在五方面的缺陷，导致二手房买卖合同纠纷案件大幅增长：

二是履约方式和内容约定不明。合同文本中通常约定卖方有义务协助和配合买方办理首期款的银行监管手续及申请贷款手续，但又未明确约定卖方协助、配合的方式及具体内容，导致合同履行时产生纠纷。

三是交易税费的负担未作约定或约定不明。

四是未约定文件送达方式和送达地址，造成纠纷。

五是违约责任约定不合理。

一是修改和完善二手房买卖合同文本。建议由政府行政主管部门、房地产中介行业协会和法院共同完善二手房买卖(居间)合同文本，由行政主管部门和行业协会向各房地产中介公司推广使用。

新文本应明确卖方履行赎楼义务和买方履行办理银行贷款承诺书义务的先后顺序;明确约定交易双方的通讯地址和联络方式，确定履约通知和文件的送达方式;明确卖方配合买方办理银行贷款、首期款监管手续的具体方式和内容;明确列举税费种类及负担主体。同时，综合考虑法律规定和市场现状，平衡交易方在合同中的权利义务。

二是加强中介公司合同文本使用情况的督查。建议由行政主管部门或行业协会定期或不定期抽查、监督中介公司使用的合同文本。如发现中介公司使用非统一文本，又未经修改、备案的，及时对其采取警告或限期改正等措施。