二手房“边卖边涨价” 卖房人反悔 找茬不过户思维导图

记者了解到，自从2005年房地产价格开始大幅度上升后，“边卖边想涨价”的心态在二手房交易市场比较普遍，由此引发的二手房买卖纠纷案件也呈现上升趋势。很多房主在签订二手房交易合同时，并没有意识到房价会涨幅如此的巨大。在利益所趋下，卖房人往往在办理房屋交割手续前开始反悔，寻找各种借口不办理过户手续。

为达到毁约的目的，卖房人使用的手段也是各式各样的。据法官介绍，出卖人往往首先要求买主加价，加价不成，则采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效的手段。比如，由夫妻一方主张买卖合同没有经过共有人的同意；有的房主甚至直接把房卖给了第三人并过了户……

一般情况下，该类案件以卖房人败诉居多，但由于双方并未办理产权过户手续，卖房人仍然有权处理房屋，相对自己再次转卖所赚取的高额差价，付出一定的赔偿金已是微不足道。

相反，买房人起诉到法院一般都要求继续履行合同，只有在房主已将房屋转让给第三方并办理了过户手续这种情景下，买房人才会要求解除合同。“不过，很多人在要求对方退还原来房款的同时，还提出因房价上涨而造成的差价赔偿。”

法官说，买受人能否要求差价赔偿，差价如何进行赔偿，这在司法实践中还有着不同的争议。

有观点认为，买卖合同解除后应恢复原状，房屋升值部分不应得到赔偿；有的则认为房屋升值部分应该赔偿……

专家观点

买房人应得损害赔偿

针对越来越多的二手房买卖官司，昨天，朝阳法院召开房屋差价损失赔偿相关法律问题研讨会，邀请专家就房屋差价损失是否属于损害赔偿的范围、主张赔偿应该符合何种要件等问题各抒己见。

研讨会上，专家们对于买房人应当得到损害赔偿的观点是一致的，但如何赔偿以及差价的确定有着不同的看法。有专家支持房屋差价(房屋现市场价值和双方合同约定价格的差额)应当得到赔偿，而北京市律师协会房地产专业委员会秘书长康铧认为，房屋差价不应当是赔偿的唯一依据，因为房价本身是动态的，还要考虑有价无市以及按揭贷款等因素。“在二手房买卖过程中，很多房屋不具备交易前提条件，比如因产权证等系列问题导致双方签订合同履行付款义务。

买房人要保护自己的利益，首先在合同上要签的严谨。另外，尽量少选择产权关系不明确或者存在权利限制的房屋，发现情况以后要及时行使自己的合同权利保留好相应的证据。”康铧说。