二手房产交易中“猫腻”较多，警惕二手房交易陷阱思维导图

网友小刘通过《江门日报·楼市周刊》QQ群51112476向记者反映，他的朋友王先生在育德某中介公司看中了一套二手房并表示愿意购买。这时，该中介公司要求王先生交纳3000元的诚意金，才肯与卖方洽谈价格。王先生交了诚意金并拿到了诚意金的收据。王先生与业主洽谈好便让中介公司办过户手续，但最终因为银行贷款未获得通过而中止了购房。由于未购得房屋，王先生便向该中介公司索回3000元的诚意金，但中介公司不肯退还。

针对这一问题，林英华认为中介公司应该妥善处理好诚意金的问题。林英华说，虽然没有明文规定诚意金能不能收，但按中介操作惯例，目前绝大部分的中介公司都会收入一定金额的诚意金。收取诚意金是购房者对中介公司付出劳动的肯定，具有合理性。

林英华认为，这一案例中，问题在于收取诚意金时没有明确责任范围。这也是很多买家及小中介公司所忽略的，到了产生问题时就容易产生纠纷。他建议，购房者在交纳诚意金时应该与中介公司签定有关协议，明确责任范围及退款等条款，写清楚诚意金怎样才可以退还，怎样不可以退还，不能以中介公司工作人员的口头承诺为准。诚意金约束的范围应该是针对房屋的价格，买卖双方谈不成或谈成了没办好手续，都应该退还诚意金。目前，诚意金还不是很清晰的概念，在很多买家或中介眼中是订金或定金，是很多二手房交易纠纷的根源。

熟悉中介交易的林小姐告诉记者，一些“黑中介”为了吃差价，常常以出差、出国等理由称卖方没有时间与买方见面签约，只能让亲戚来代签，并表示可以“公正”。事实上，很多买家为了避免麻烦，愿意按中介公司的建议，让中介公司拿给卖方先签，然后买方自己再签。在这一过程中，有“黑中介”敢于铤而走险代签。另外，还有一些买家相信未经公证处公证的手写代理书，便与所谓的代理人签定了买卖协议。事实上那样的合同是不合法的，或已构成了合同诈骗。此外，一些“黑中介”铤而走险地找人冒充业主来签合同，也会构成合同诈骗。

对于林小姐讲述的情况，林英华表示极度憎恨这些现象，并称这是中介为了吃差价的表现。他建议，为了避免被吃差价，买方、卖方及中介公司应该当面签定三方协议。签定协议的时候，买方一定要看清来签约是不是业主，看清他的身份证和房产证、国土证等。如果不是业主就要留个心眼，宁可暂时不购买。另外，决定不购买时还要不屈服于中介公司的“忽悠”和“恐吓”，“中介公司通常说业主在香港或外国，不能回来签约，你不买就会有别人买了。”林英华说。

林英华呼吁政府增加行政许可，让有资质和资格的公司或相关人员来操作二手房交易，公司和相关人员人均要求考取从业资格证。二手房买卖过程，签约的人一定是拿到了从业资格证的人，签的时候有这个的签名和资格证号。“那就像香港一样，如果从业人员遭投诉被‘钉牌’，那就一辈子都不可能从事这个行业。现在中介公司招的人，良莠不齐。如果要考从业资格证，就会有学历的限制，从而提高从业人员的水平。”林英华说。

曾在一家小中介公司工作过的吕小姐告诉记者，全包价包括买方所要承担的全部房款、契税、印花税和中介代理费(普遍为房款的2%)，但中介公司不会明确告知买房人在交易中需要交纳的明细费用，还会从中获得额外好处。例如，中介公司有一套30万元的房子，但中介会向买者报价34万元，表示费用已全包，但中介实际上比预期多挣了3万多元。

林英华建议，对于全包价不透明的陷阱，买方在签订二手房购买合同时，最好要求在合同后附上“费用清单”，并要求同卖方见面，明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同，避免中介公司从中收取多余的差价。

林英华还指出江门二手市场上存在的不良现象，就是部分中介从业人员利用时间差买卖房屋。这是不法小中介惯用的买卖方式。中介公司收购房屋时说服房主先给定金，一般1-3万元，有的甚至更少，说剩下的房款一个月之后再给，然后将业主的证件拿到手。这样，中介公司可以名正言顺的拿着房子去卖，等一段时间房子高价卖出之后，再将买房人的钱给房主。如果暂时未找到买家，中介就会使用“拖”字，让业主迟迟拿不到房款。

另外，一些中介以“个人一次性付清房款”为名的伎俩也较为常见。中介公司将卖方房屋收购后再转手以高价卖给购房者，并从中获利。一些中介往往先以个人购房者身份与卖方谈好房价，拿到产权证后(并未办理过户手续)再转手高价出售，卖方却拿不到这些多出的房款。

林英华建议，市民最好不要选择“现金收购”的卖房方式，交易时最好还是买卖双方见面，谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》。另外，业主不要轻易把房屋产权证交给中介，一般到过户时才将原件连同其他材料一起递交到房屋交易中心。