营改增对个人买二手房缴税的影响思维导图

在楼市去库存的大背景下，国家鼓励居民自住和改善性住房需求，个人住房转让税收优惠政策力度加大。比如2015年个人普通住房转让免征营业税年限由5年降至2年，2016年初则将免征营业税范围扩至非普通住房。

现行政策规定，原个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。营改增后，也就相应改过来，或修改为：原个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

营改增最大的好处是，会督促企业加强管理水平，你要少交税，就要向上游企业要增值税专用发票，别人不给就应该按照市场规则要求对方降价。过渡政策之所以为过渡，其中也有考虑到多数企业不能及时适应增值税规则的现状。但是，总有一些企业会抓住机遇，市场定位好，房子卖得多。比如，这些企业为了让房子卖得快，宁愿选择11%的税率，以方便买家能拿到专用发票进行抵扣，同时自己企业在基础管理方面及时跟上，增加抵扣，让自己企业的税负没有上升。

二手房交易营改增后，增值税税率如何确定，此前优惠政策是否延续，个人转让住房缴纳增值税是否有进项抵扣，征税总额是否全额征收等等，还有待最终具体方案出台。

由于具体方案尚未出台，个人转让住房营改增后，税负是否增加目前尚无定论，不过在官方“营改增确保所有行业税负只减不增”的定调下，市场倾向相信税负不会增加。目前，个人转让住房缴纳的营业税税率为5%，增值税税率则可能为6%和11%，或则小规模纳税人采用的3%征收率。

根据目前官方部署，5月1日起，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业最后四大行业近1000万户纳税人将被纳入营改增，增值税将全面替代营业税，已在中国实行了二十余年的营业税退出历史舞台，而持续了四年多的营改增也将正式收官。

(责任编辑：六六)