房产新政90天 二手房成交量历经冰火两重天思维导图

二手房成交量 历经冰火两重天

对北京二手房市场来说，今年4月份是一个转折点，成交量从之前的稳步上涨忽然间逆转。

根据中大恒基提供的今年上半年二手房市场报告显示：今年1-6月，全市二手房交易量3.29万套，同比增长26%。其中，第一季度同比增长39%，第二季度同比增长19%，但是第二季度的同比增长率明显低于第一季度的同比增长率。而且与去年的环比相比，2004年第二季度比同年第一季度环比增幅为51%，2005年第二季度的环比增幅为30%，比去年下降了21个百分点。

“交易量的增幅收缩源于今年一系列房产新政的出台。”中大恒基的市场分析人士说。业内人士将此比喻为“四招组合拳”：3月17日，央行再次加息，提高购房成本，遏制投机型的购房者购买；5月11日，国家七部委联合出台《关于做好稳定住房价格的意见》，对营业税征收标准的重新界定，直接影响了二手房市场；6月1日，契税标准重新敲定；6月中旬，北京个别区域开始实行“先税后证”办法，征收个人所得税。

“营业税和个人所得税的征收，这在上半年以来的一系列新政中，杀伤力最大。”北京我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖说。他介绍说，今年6月份，北京二手房的成交过户量是5800多套，比5月份的7600多套下降26%左右。他解释，因为过户时间的滞后性，这实际上反应的是北京二手房市场5月份和4月份的成交情况。

这段日子对于房产中介来说，无疑是一种煎熬。其间，记者走访了多家中介公司，发现每个公司都冷冷清清，很少有买卖房屋的客户光顾。根据中大恒基的市场报告，在第二季度里，中小中介的经营相对惨淡，增幅缩水严重，收缩幅度均高于全市平均水平20%(39%-19%)，而大型的中介公司增幅收缩的百分比要远远低于平均数字。

成本压力增大 行业重组暗潮涌动

“成本”问题让所有的中介公司不能安寝。一位不愿透露姓名的中介公司高层认为，“现在的问题是，现有的市场交易量能否支撑并购或者开店发生的成本。”

该人士算了一笔账：假设某房屋中介每月在二手房、租赁市场的收入所得都是300万元。现在因为二手房交易量较正常水平下降50%，形成150万元左右的收入缩水，那么这部分能否通过租赁市场挣回来？“更何况这样的状况已经持续了三个月。”

与此相对应的是，包括一些主要的中介公司在内，从下半年开始都在调整公司的发展战略。主要的手段是：对管理人员进行“收编”；减少广告投入。据了解，不少中介公司已经大幅减少了在平面媒体的广告投入。

弱者倒下，强者出手却正当时。实力差的公司倒下了，而实力强的公司正在借机扩张自己的地盘。业内有一种预感，一场由大型品牌中介公司导演的并购“大戏”即将上演，而这个过程注定是漫长的。

“虽然有一些中介公司与我们有意向性的接触，但是目前还没有实质性的进展。”胡景晖说。而且对外界猜测的并购风云，胡景晖的表态很谨慎，“这种合作往往是失败的案例比成功的多。”

胡景晖给我爱我家的并购对象列了三个条件：原有的店面布局与我爱我家已有的相互补充；该公司手中要有稳定的客户资源和房源；该公司经纪人的素质要与我爱我家匹配。胡景晖说，符合这样条件的房屋中介并不多，甚至应该是在市场上有一定影响力的公司。

另外，目前形势下，开连锁店也成为一些实力中介公司主要的扩张之路。据了解，目前我爱我家、美丽家园、中大恒基等都在执行年初既定的开店计划。

回暖与观望并存 “金九银十”成为共同期待

7月份以来，北京二手房市场有“回暖”迹象，据北京链家房地产经纪有限公司统计资料分析，7月的客户登记量、房源登记量以及成交量均比上月出现明显的回升。