二手房转按揭风险防范与化解思维导图

办理此项业务，首先由原业主即出卖人向所借贷的银行提出申请，同时开发商也同意转让，再由开发商到房产局办理变更手续，然后开发商与新购买人与开发商重新签订合同，新购买人持此合同到银行申请办理放贷。

二手房的转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处，在于普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主，以支付买方的购房款。但是在转按揭业务中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的贷款，取得房产证并解除抵押才能进行房屋产权过户。所以二手房的转按揭贷款业务只有选择正规大型的房屋中介才能

完成。这样的中介与银行之间保持着良好的协作关系，并且在转按揭交易中能够帮助业主、客户及银行三方面避免可能发生的各种风险，起到很好的协调和保证作用。

有没有实行二手房转按揭业务呢?记者以中国建设银行郑州分行、中国农业银行郑州分行、交通银行以及光大银行郑州分行为例进行了一番调查。

中国建设银行：中国建设银行总行的工作人员说可以办理二手房转按揭业务，具体手续到当初办理按揭贷款业务的分行去办理。但分行的工作人员却回答说从没有办理过二手房转按揭业务。

中国农业银行：一直不能办理转按揭手续;

交通银行：由于一些法律上的问题不能解决，所以不能办理二手房转按揭业务;

光大银行：光大银行总行的工作人员说东风路支行曾办理过二手房转按揭业务。但经咨询光大银行东风路支行后得知，目前此项业务已停止，现已不能办理二手房转按揭业务。

律师认为，这主要是因为在办理二手房转按揭业务时会产生几大风险无法防范。

举例来说，假设A先生有一套住房，目前因急需周转资金需要转让，但A先生的这套住房系他以分期付款的方式购买的，现在尚在某银行有10万元的贷款没有还清。B女士相中了A先生的这套住房，两人通过一个中介公司，经过协商以30万元的价格成交。但B女士手头的资金不足，也需要办理银行按揭贷款。这样B女士先支付10万元给张先生作为首付，然后由中介公司担保，同另一银行签订申请20万元的按揭贷款协议。

同时，A先生要去他贷款的银行申请提前还贷。如果B女士所找银行愿意提前放贷给B女士，她就可以把A先生在银行所欠的10万元还清，解除房产抵押，然后办理产权过户，中介公司再将产权证重新抵押登记后，将房产证明交给B女士，至此该交易完成。

律师认为，就是在实行二手房转按揭业务的地方，他们的转按揭业务也是有名无实的，二手房买卖双方多进行的是冒险交易。

律师认为，严格意义上的转按揭贷款是卖方出售贷款尚未还清的商品房，购买方继续为该商品房偿还贷款，还款主体变更。买方得到银行放贷后，并不是拿着现金交与卖方去原银行提前还贷，而是银行之间进行过账交易，消费者是见不到现金的。但是从目前北京、深圳等地办理过的二手房转按揭业务来看，现在办理的二手房转按揭贷款，实际上是买家从银行获得贷款后，将卖家所欠银行的贷款还清，然后再偿还自己所贷的款。

律师认为，这种还款模式需要买家先付款再过户。一旦卖家的房子有问题，过不了户，或者原贷款银行拖延手续的情形，买卖双方都会陷于尴尬境地。而且，这种先付款后过户的模式容易让不法中介乘机骗贷，给银行造成损失。律师建议，如果可以严格按照转按揭的模式进行操作，房屋在不解除抵押的前提下可以过户，则可以降低风险。