二手房房产交易流程思维导图

（一）签合同：这一环节，除了签订存量房买卖合同外，市民还需和中介机构签订房地产经纪合同。

（二）查住房信息：根据新的契税政策，购买家庭二套住房也可享契税优惠。

（三）提前还贷：如果卖家有贷款未还清，需向银行申请提前还款;银行审核通过后，对卖家发放提前还款预约单。

（四）缴税：买卖双方需先在税务局进行缴税，然后到不动产登记部门进行过户。

（五）户口迁出及物业费结算：缴税之后，卖家应前往房屋所在地辖区派出所开具空户证明。另外，前往小区物业公司开具物业费结算清单;如小区无物业公司的，则由社居委开具《未实施物业管理的房屋过户证明》。

（六）资金托管：大多数二手房买方都是按揭购房。这个环节，买家须筹集首付款。如果未用于帮卖家提前还贷，则须到不动产登记部门进行资金托管。具体金额来看，如果是购买家庭首套房，首付需2.5成;如果是购买家庭二套房，首付需4.5成。

（七）过户：资金托管完成后，双方提交房地产业务受理单，进行二手房买卖登记。

（八）贷款：新证下来后，买家可去银行办理他项权证抵押，银行审批。

（九）水电煤气过户、验房交房：这个环节双方带起要件即可在相关部门办理，不收取费用。

（十）支取放款：在确认卖方户口迁出、物业费结清、房子验收无问题，水电煤气过户后，买方可同卖方签字，卖方凭借资金托管房款支票，到不动产登记部门支取房子尾款。

房屋交易税费是签订预售合同时需缴纳的税费。

（一）印花税：税率为1‰，买卖双方各0.5‰。

（二）公证费：费率为房款的3‰，计费前提为合同公证之时，缴纳人为买受人。

（三）契税费：费率为房款的3‰-5‰，计费前提为签署房屋预售合同时，缴纳人为买受人。

下列情况，一般开发商需要赔付违约金：

按照合同规定，开发商需按期办理所有交房手续，并按时交房。如果不是因为不可抗力因素或者购房者原因，开发商无法按时交房将视为逾期交房。

擅自变更规划是很严重的违约行为，一般变更规划的主要是公共设施，室内格局。为了避免这种风险，购房者应将规划写入购房合同的补充协议，并约定较高的违约成本。根据法律规定，开发商擅自变更规划，购房者还可要求退房，并承当房价上涨带来的损失。

开发商如果因自身原因需要解除合同的，属于一般违约情形，这种情况在制式合同中都会做出约定，通常违约金的额度在总房款的15%至25%左右。如果只签了定金协议，则只赔偿双倍定金。

另外，如果购房者因为自身原因无法履约，责任应由购房者承担，比如交完定金无法付首付，定金就会被没收。交首付后不想买房也需要承当赔付责任，具体以合同约定为准。

买二手房产生的违约金

二手房违约情况比较多，一方面是受房价波动影响，房价波动会导致买卖双方的心理变化，违约几率增加;另一方面，二手房交易流程复杂，一个环节出了问题，交易可能就无法完成，产生违约。

卖方违约主要有下面几种：一房多卖;不按时交房;拒收定金;要求涨价;直接毁约。

买方违约有下面几种：资金不够;不愿付款;政策变化无法购房。

提前还贷产生违约金

提前还贷直接给银行带来了利息损失。事实上我们与银行订立的借款合同已经确定了借款额度，利息计算方式，还款方式和期限，这是具备法律效力的。提前还贷实际上是一种违约，所以大多数银行都制定了提前还款的处罚措施，有的银行违约金要加收本金的1.5%，还有的银行需额外加收几个月的利息，有的银行规定一定期限内（可能是1-2年）不得提前还款。