租赁红火纠纷增多 专家:出租房屋须把"两关"思维导图

出租房不能随意买卖

张先生将自己的物业长期出租给王小姐，眼看租赁合同快要到期，张先生决定将房子出售。但并没有在第一时间告知王小姐，而是直接与买方签定了房地产买卖合同。等到买方验收房屋时，王小姐才得知须立即搬家。于是，王小姐依照法律规定，提出张先生与第三者签署的买卖合同无效。

点评：在房屋租赁期间，出租人可以出售房屋，但根据我国合同法规定，在相同' 条件下，承租人有优先购买该房产的权利。也就是说，张先生在出售房屋之前应先告知王小姐。而张先生出售房屋并已准备和买方签署房地产买卖合同时，并没有征求王小姐意见也没有王小姐放弃购买的书面相关证明，这就导致纠纷。所以只有在出租人确认承租人放弃购买其房屋时才能交易房产，并且一定要承租人签署书面的放弃优先购买权的声明。

二房东转租得不偿失

徐先生将自己的物业出租给秦小姐，但秦小姐并没有得到徐先生的同意将物业又转租给了刘女士。徐先生发现后，立即终止了刘女士的租房合约。而秦小姐不仅失去了租的房子，而且还要倒贴房租给刘女士，以补偿她的损失。

点评：在房屋租赁期间，承租人需要转租房屋的，必须征得出租人同意。实践中，有很多承租人在承租房屋后又私自将房屋转租或以分租的方式出借房屋，导致一系列的纠纷。根据我国合同法规定，承租人转租房屋的，应经出租人同意，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

泛城律师提醒租赁双方，在出租或承租房屋时需注意以下事项。对于出租方来说，对于承租人租赁房屋的用途、居住人数、承租人的工作单位和承租人的资信都应了解，尤其对于承租人的身份更应知晓，在签署租赁合同时，应备份承租人身份证复印件。对于承租方来说，在决定租用房屋时，一定要与该房屋的权利人或合法的代理人商议相关租赁条件，必须要求房屋所有人出具该房屋的权利证明。