房屋验收别被“验收合格”所欺骗思维导图

近日，李先生(化名)等11个业主要求退房的诉讼被法院驳回。法院认为楼盘开发商于交楼期限前取得了《工程竣工验收报告》，而开发商与业主在购房合同中约定的交楼条件是“经验收合格”。据此，开发商不存在违约行为，原告要求退房的申诉理由“没有依据，予以驳回”。

开发商认为：该商品房经五家单位联合验收，并已出具《竣工验收合格报告》，已经具备了交付使用的条件。也就是说，合同中所说的“验收”，指的就是这个竣工验收。

开发商认为在这个“竣工验收”后，公安消防、环保部门还将进行其他验收，但这些验收不属于竣工验收，而属于“综合验收”的范畴。

法院判决依据：该楼盘开发商东莞市南城区房地产开发公司于交楼期限前取得了《工程竣工验收报告》，而开发商与业者在购房合同中约定的交楼条件是“经验收合格”。据此，开发商不存在违约行为，原告要求退房的申诉理由“没有依据，予以驳回”。

该裁决不仅引起原告的强烈反弹，更引发业界和市民的议论。有市民认为,《工程竣工验收报告》是由开发商组织有关单位自行完成的。难道开发商搞出来的报告认为工程合格，工程就合格了?如果这样的话，天下就很难找到不合格的工程了。以开发商搞出来的验收报告作为交房凭证，无异于承认在商品房质量纠纷中，开发商既是运动员，也是裁判员。

“三书一证一表”要齐全

收房首先要看开发商的“三书一证一表”，这就像是房屋的身份证一样，不管房屋到底质量到底怎样，首先得有这个“身份证”，否则再好的房子也白搭，到时候办不了两证。所谓的“三书一证一表”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。

如果开发商拿不出这“三书一证一表”，那你就不要相信什么验收合格的鬼话了，这房子一定不能收。

“合格的“要仔细验收

除了“三书一证一表”外还有些资料也是需要检测的，如面积实测表、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)，这些也是非常关键的，材料验完之后就是房屋质量检查阶段了。

房屋的质量检查主要包括：第一、墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象，仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。

第二、检查墙面、地面是否光洁、平整等。墙面不能有很明显的起伏，地面不能起砂。如果墙面石灰“爆点”，说明石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所掺的泥沙过多或搅拌不均，容易发生大面积的疏松、脱落等问题。

第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;公共供水是否正常。多层住宅不宜采用水箱供水方式，而应采用地压式供水，高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。

验房时除了检验室内的质量还要考虑配套设施，比如小区的同期建设、同期交房、车库、会所、绿化、景观园林等是否符合承诺，公共部分如大堂、楼道、墙、地、顶的装修是否符合承诺，邮箱、电梯、周界报警系统是否配备等。检验配套设施时除按合同所载的条文外，还可以参考开发商前期的宣传资料。

同时，在签收《房屋验收单》之前，购房者最好先签订一份《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。搞清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定。同时，考察一下小区物业管理公司的资质。

据了解，不少购房合同在交付期限中的约定中，一共出现了三个选项。其中第一选项的表述为“该商品房经验收合格”，第二选项的表述为“该商品房经综合验收合格”，第三选项的表述为“该商品房经分期综合验收合格”。

目前开发商在签约时都是选择第一选项的，即“该商品房经验收合格”这一条款，并且大部分开发商在合同中填写的是“该商品房经验收合格”后交付使用，不过也有开发商在实践中把交楼条件设定为建设局要求办理的“综合验收合格”。

总之，合同语言模糊是个比较普遍的现象，开发商大多喜欢用例如“合格”、“面积约为”、“最好”诸如此类的。用这些模糊词，一旦发生纠纷，购房者可能就陷于不利地位，自身的合法权益就有可能受到侵害。所以大家在购房过程中，在签订购房合同中避免出现模糊不清的词语。