业内专家曝“隐情” 教你验房思维导图

情况一 销售控制下的尾房

据业内人士介绍，有些老项目的“珍藏版”房源确实是当初的“珍藏”，可能是当初销售控制留下的房子。据了解，有些项目会在开盘时候将一些户型、楼层比较好的房源保留，在销售后期作为压场销售、用于内部认购或者留着自用，留来留去，留成了尾房，开发商将所有尾房集中起来以“珍藏版”为由进行销售。

业内观点：买房人可以实地考察便可验证房源。这种情况是比较乐观的，买房人可以用尾房的价格买到不错的房子。

情况二 用作抵押的房子

在销售初期，开发商因为缺钱而将部分房子抵押给银行，或者是抵押给施工单位冲抵施工款。在与银行的抵押关系解除后，开发商再将房子拿出来销售；或者施工单位将开发商用来抵押的房产低价出售。

业内观点：亚豪机构副总王英男认为，如果是因为缺钱抵押给施工单位，然后施工单位拿出来销售的话，购买风险相对较小，而且价格会比较优惠。房屋是否处于抵押状态，可以到北京市房地产交易管理网上进行查询。北京师范大学房地产研究中心王宏新教授认为，既然开发商将房产拿出来销售，说明上述的关系已经解除，对买家就没有什么影响。

情况三 已购业主退房

开发商将业主退掉的房源集中起来出售。出现退房的原因主要有两个：一是购买房子不能满足业主的需求，或者不能达到业主的要求而退房；另一个是，房屋的施工较差，因为工程质量而退房。

业内观点：如果原因是前者，那么买房人各有所需，买房人按照自己的需求购买即可。但是如果是因为工程质量不合格被业主退掉的房子，开发商经过装修改造之后再拿出来继续销售的话，购买的隐性风险就比较大。买房人可以先通过北京市房地产交易管理网查询，在售房源是否为退房，然后再进行实地考察，验证房屋格局、户型设计是否发生变化；同时向社区已入住的业主了解社区的建筑是否存在质量问题。

情况四 做过假按揭的房子

假按揭是指开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属或素不相识的人）的名字购买，从银行套取购房贷款。开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，银行即根据合同向开发商放款，开发商提前收回投资，然后再想办法将房子上市出售。

业内观点：买房人可以通过房地产交易管理网查询，房屋是否处于可售状态，以及该项目退房率是否很高，咨询项目周边二手房买卖机构，考察社区入住率等，通过多种渠道了解开发单位的实力。业内人士提醒买房人，购买时需特别注意所购房子是否为二手房。

情况五 滞销房

还有一种情况，就是该项目本来就滞销，开发商抓住目前市场购买力短暂释放的时机，重新开盘以吸引买房人。据了解，产品定位不合理、价格较高、房屋设计不合理等因素都可能导致房屋滞销。

业内观点：买房人可以通过项目详情的网页及房地产交易管理网，了解项目的开盘时间、销售情况及销售周期，长期销售不畅的项目可确定为滞销。买房人需要通过对项目实地考察，咨询已经入住的业主或者登录业主论坛，弄清楚房屋滞销的原因。

此外，业内人士提醒买房人，不管是上述哪种情况，此类房源与新房源相比，使用年限较短且户型设计方面可能存在不合理，不过这些房源多为现房，买房人可以实地考察之后再做决定。

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