收房要先入为主 三招搞定思维导图

●先入为主，验收房屋 房屋落成后，业主会收到开发商的收房通知。在接到这个收房通知后，购房者要在规定的时间去物业部门查看资料（资料包括：A.房屋的《住宅质量保证书》；B.《住宅使用说明书》；C.《竣工验收备案表》；D.《面积实测表》等）以及到房屋里面查看质量。如资料不齐，房屋存在质量问题，购房者有权拒绝收房。

余屏远提醒，业主只要接到开发商的收房通知，无论是否具备交付条件，都要到现场。“好多业主一看到交房了，水、电、道路不通，绿化未完工，门窗都未安装，业主就不去收房。但是，如果在约定的时间业主未到现场，开发商可以追究业主的违约责任。因此，业主要将未完工的项目和房屋内部的质量问题整理成书面材料，向开发商或物业提出，并让开发商或物业的负责人确认签字，并协商将问题解决完毕后再进行收房”。

某些开发商利用购房者急于入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署《入伙协议书》，然后再进行验房。余屏远说，一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。因此，购房者要坚持的程序是：先验收，再签收钥匙。

据介绍，现场验收具体内容包括：所交付的房屋是不是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符；房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符；水电气等附属配套设施是否按合同到位；其他合同中约定的项目做得如何。验房中若有任何一项不符，业主均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。

●明确“猫儿腻”，各个击破

在近期验房中，房子质量问题总是层出不穷，购房者如何对这些存在的问题做到心知肚明呢？中国验房师管理协会河南分会特别总结了五大问题并提出了对策。

问题一：开发商证书不全

验房前应要求开发商出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》（简称“两书一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》、《验收意见表》等。只有证件齐全了，才能签署入住单。

对策：购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。

问题二：收房程序不利于购房者

先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但在郑州，大多数开发商采取先缴钱填表、文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。

对策：将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等，验房时如出现情况，也可与开发商讨说法。

问题三：建筑质量有毛病

对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会想方设法不让业主将问题列进验收文件里。

对策：不管开发商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。

问题四：卫生间防水为“重灾区”

目前，有许多住房的卫生间、厨房等湿区防水高度不足，有的卫生间、厨房外墙防水高度没有达到30厘米，淋浴房的防水高度也没有达到1.8米。

对策：整个卫生间应做“桶式”防水处理，做防水层要沿四周墙体上翻至少20~30厘米。对于淋浴区墙体和靠室内的墙体处理，防水层高度要达到1.8米，靠室内的墙体最好进行满墙防水处理。

问题五：配套承诺不兑现

验房时，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等，其中也包括整个小区的外墙面颜色与用材是否与开发商的售房承诺一致。

对策：签购房合同时应明确各有关细节，验楼时明确从配套设施到房内各项交付物指标的详细验收标准，同时最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。

●9大项目，一个都不能少

在收到房子之后，很多人都不知道从房屋的哪些方面验收，这里，余屏远特别强调了9个方面。

1.看墙壁 仔细检查每个房间墙体是否平整，墙壁是否有裂纹、空鼓、污渍和面层剥落，门窗、阳台等部位有无开裂，特别是房屋和阳台连接处是否有裂缝。

2.看顶棚 检查顶棚是否有裂缝，抹灰是否有脱皮、裂缝、霉点等问题。

3.查渗水 主要分为外墙、屋顶渗水和厨房卫生间墙体、顶面渗水。外墙、屋顶渗水最好是在房子交付前，下大雨后的第二天前往查看，这时候墙壁如果有问题，会一目了然。厨房卫生间墙体、顶面渗水，可以查看相关部位是否有水渍、裂痕，粉刷是否有起皮现象。

4.查地面 楼地面面层与基层黏结是否牢固，有无空鼓；整体面层是否平整，有无裂缝、脱皮、起沙的现象。卫生间、阳台地面应低于相临地面至少2厘米，不应有积水，倒泛水和渗漏。

5.测层高 室内净高加上20厘米左右的楼板即面层厚度就等于房屋层高。消费者可在每间室内四角及中心的五个点测量房屋层高看其是否符合合同约定。

6.试门窗 首先看户门的品牌、材质、功能与开发商的承诺是否相符，注意其周边密闭性是否好，如果门框间缝隙较大，应该要求调整，试试锁头是否好用；看门开启是否自如，有无特别噪音，关闭严不严；猫眼是否清晰，门铃是否正常，电子防盗和对讲系统是否正常，单元门能否受控打开。

7.上下水 上下水管道有无渗、漏、堵现象。打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，试试水压和排水速度。每个地漏都应做通水实验，可用盆或桶装满水往里倒，看是否畅通。

8.验防水 这里专指厨卫的防水。具体方法是：用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在厨房、卫生间蓄一些水（约1～2厘米高），24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否渗漏。

9.查电路 漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢固，电源已接通正常；关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施。