买期房签协议时应该注意什么问题思维导图

购房前，购房者首先需要认真查验所选中房产的合法预售证件。《商品房预售许可证》是政府对房产公司预售行为进行有效监管的法定证件，也是开发商资信状况的重要证明。

房产公司如果在没有取得许可证的情况下出售期房，则该行为直接违反了建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，属于违法行为，所以在购买期房时应当要求房产公司出示《商品房预售许可证》，不能提供《许可证》，购房者完全有理由拒绝签订任书面协议或依该协议支付任何款项。

对于期房来说，购房者最关心的事情莫过于何时入住，而开发商往往不能按时交房，少则延误一两个月，多则一两年，购房者交付了房款却不能入住，赔偿又耗时，对购房者来说是无益的。

严格规定房产的交付日期及入住程序，对延期交房的免责条款（即房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况，比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房，是可以接受的免责条件）。

免责条件决不能笼统约定，只能明确限定一种或几种，以免开发商在日后将“设计变更”或“资金问题”作为不能按期交房的免责理由。

如果是刚需购房者，最好采用分期付款的方式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可在协议中约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。

特别提醒购房者的是对预期违约的约定，在现存的各种商品房购销合同文本中，即使是由主管部门推行的条款相当完善的格式合同，对于违约责任也只是做了一般约定，即约定如果开发商不能按期交房，应赔偿购房者的经济损失。但具体如何判定违约，赔偿金额多少都缺少必要的解释。

根据一般的违约条款，购房者只能等到合同约定时间到期后，方可要求赔偿或退款，而这个期间包括了协商、谈判或是诉讼期限，不利于购房者的权利保护。

而事先在合同中订立“预期违约”条款后，如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况时，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款。协商不成，可直接采取起诉、仲裁等司法方式。

双方签署《商品房预售合同》后，您最好还应该了解开发商是否在合同订立后30日内到房产管理部门办理登记、备案手续，以便从程序上保证该合同的法律效力。

[1]《城市商品房预售管理办法》