专业人士教新手买新房流程思维导图

新手买房注意事项

一旦开始看房，你就要直接面对开发商为你设置的种种陷阱了，面对混淆视听的广告、“甜言蜜语”的售楼小姐和样板间引起的错觉，你都要细心再细心，切忌“雾里看花”。

“这是我要买的楼吗?小区里怎么这么乱?”拿到新房钥匙的冯女士十分惊愕。原来，冯女士在售楼小姐的推荐下相中了一套期房。购房前，她仔细地查看了楼房的平面图和沙盘，楼房户型和小区格局令她十分满意。可是数月过后，当她领取钥匙的时候才发现，买到手的楼房和“平面图”有很大差距，现实中的小区格局也与“沙盘”有很大的不同，很多设施都变成了泡影。

房展会上，看上去那么精美的楼书、沙盘和平面图往往会引起人们买房的冲动和欲望。然而，我们在这里要提醒你的是，无论是楼书、沙盘还是平面图，都会与楼盘的真正面目或多或少地有所偏差，因为它们都是从发展商的自身利益出发，是理想化的，甚至是带有虚夸成分的。

买房者一定要心态冷静，不要被“理想化”的美楼妙景冲昏头脑，买房交订金前必须要对楼盘及开发商的所有情况做到心中有数，经过认真研究反复比较后再谨慎出手。购房人应首先根据小区平面规划图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光。

特别提示：董文波律师指出，如果发生法律纠纷，作为楼盘的宣传品，楼书、沙盘和平面图等都不能成为房地产买卖纠纷时的证据，除非双方签字认可，并附在购房合同的补充协议中。楼书所提出的条件仅表明开发商的一种意愿，并没有法律效应。即使楼书内容适度夸大，也可看做是为了达到一种广告效应。为此，购房者在观看模型时必须认真仔细，并要多询问，做到心中有数。

选好房之后，你接下来要走的程序是：签订认购书→签订正式购房合同→购买保险→办理贷款→预售登记→办理公证。这是购房过程中最重要的阶段，也是“弯弯绕”最多的时候。签订一份完备的合同，会切实保障你的权利，避免很多不可预知的纠纷。

2006年6月，沈阳的张小姐花27万元购买了一套期房，说好在2006年12月1日交房使用。尽管在签合同的时候，她十分小心，但第一次签订购房合同的她还是掉进了陷阱。该合同规定：如果开发商不能按期交房，将承担违约责任，每日赔付购房人违约金按总房款的0.1/10000计算。也就是说，开发商每晚交一天房，每天就要赔付张小姐2.7元钱。到了2006年12月1日，开发商却未能交房，原因是包工头卷款跑了，承诺2007年3月1日才能交房。直到这时，张小姐才注意到购房合同上的违约条款。大多数购房合同中，开发商逾期交房都应该承担每日按总房款的2/10000至3/10000来计算。而此时，张小姐看到她所购买的楼盘主体已经建设完毕。每天都忙于工作的张小姐选择了“等待”。可是到了2007年3月1日，楼房仍未能交付使用，开发商编造的各种借口又接踵而至。等待了近一年多的张小姐曾想过退房，但随着房价的不断攀升，一年时间里不但很难再买到合适的楼房，她也没有时间去和开发商交涉，办理繁琐的手续。计算后才发现，按照合同条款，开发商就要少支付违约金近万元。

俗话说“买的没有卖的精”，为了避免掉入陷阱，购房者最小心的就是合同，最容易出问题的也是合同，作为外行的购房者，似乎永远也胜不过对房地产“门儿清”的开发商。不过，为了尽可能地避免损失，建议购房者购房时，请一位房地产专业的律师为你把关。

特别提示：“合同中的陷阱实在太多了!”董文波律师介绍说，开发商往往都会在购房合同中做手脚，除了上述这个陷阱之外，购房合同中还常常出现包括认购定金难归还，单方扩大解约权，开发商责任减免，模糊标的圈钱，面积误差，违约责任不对等，一房二卖，虚假宣传，购房签约及付款顺序等种种陷阱，令人防不胜防。

收房好比“丑媳妇”第一次见“公婆”，不过这是对开发商而言的。所以有人将收房称为“大考”。这个时候，你终于要见到期盼已久并可能要终生栖息的小窝，所以——来吧，擦亮双眼，做一个最挑剔的验收人!

某楼盘开盘后，先后有100多名业主订购。但该楼盘因工地发生重大事故，停了一段时间，导致交付时间推迟2个多月。业主们向开发商索赔，开发商称，合同中规定，因不可抗力造成工期延误，开发商不承担任何责任，合同还约定，施工事故就属于“不可抗力”，因此开发商没有违约。

董文波律师提醒广大消费者，对这种“不可抗力”，购房者应该要求开发商一一列明哪些属于不可抗力。若开发商已事先在合同中加入了“不可抗力”的因素，要一一问清楚，对一些可以克服的因素则应该要求开发商从合同中划去，如市政配套的批准与安装的延误、施工中发生的意外事件等。