手把手教你买房——购房流程思维导图

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2023-02-27 00:36:55

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现如今，提到买房，很多人的脑子里都是“一团糟”，不知道该做什么，不该做什么，常常搞得自己身心疲惫，还是感叹没有满足初衷。实际上，购房的过程也的确不像去商店买东西那么简单，但是，如果你掌握了其中的环节和要领，心中自然就会有数了。这里，我们就带你一起看看买房到底有什么诀窍。

第一步：为自己定位

想买房，首先要考虑清楚为什么要买房。是想换换居住大环境，是想改善家庭小环境，是想获得心理的安慰，还是什么别的原因。其次，要把自己的“钱袋子”抖开，从长远的角度考虑一下，自己的经济能力怎么样，可以承受什么档次的房子。搞清楚了这些，心里才会有底，才不会随处乱转，浪费精力和时间。

第二步：掌握信息

明白了自己的需要，下一步就是搞清楚心仪的对象在哪里。目前，掌握房源的最好方式就是看房产广告或是参观房展会，这都是效率最高的手段。通过这些方式，你可以花上一天时间，将全市房产信息尽收眼底。当然，咨询朋友也不失为一种高效的方式。但是，俗话说：“会看的看门道，不会看的看热闹”，看信息，也要懂得“去粗取精，去伪存真”。简单地说，就是掌握有效信息。这其中包括：价格、位置、配套等。

“价格”这个信息中包含的因素有很多，购房者须提防几个误区：

误区一：“起步价”买不到。即起步价只成为吸引注意的方式，待去购买时，就会被告知“低价房已经卖完了”。

误区二：“起步价”不能买。即价低的都是一些朝向、位置、楼层都很差的房子，而看中的房子就远不止这个价格。

误区三：“该说的不说。”即广告中说“每平方米只有若干元”，但购买时还要支付的更多附加费用则一概不提。

“位置”信息的误区也有很多：

误区一：广告中为了证明物业的升值潜力，或想说明其交通便利，往往会附上一个该楼盘的地理位置，并说明“距离市区仅若干公里”。这让人感觉楼盘近在咫尺。但事实上，这些位置图往往都没有严格按照比例绘制，与实际情况相差甚远。

误区二：广告中出现“乘车只需若干分钟”的字样。其实，这些车程要么少报，要么说的就是在交通无阻状况下的理论时间。

配套误区也要引起注意：

误区一：说是“某某花园”，但绿化率却远远够不上起码的标准。

误区二：罗列出的配套暂时并不明确，日后却无法兑现。如游泳池成了小水池，美容室成了小发廊等。

从以上几点看来，懂得获取信息，还要懂得“过滤”信息。

第三步：实地考察

光看光听都不管用，如果不实地考察，就总觉得心里没底。所以，在通览信息后，下一步就得亲自去跑一跑了。但是，实地考察楼盘也是一门相当复杂的学问。

一、考察开发商。

了解开发商，需掌握几个关键点：

1.资质。根据建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按资质条件，划分为5个等级。如满足一级资质的企业需要具备流动资金2000万元以上，拥有中级以上职称的管理人员不少于20人，连续四年建造工程质量合格率100%，优良率20%以上等条件。

2.“五证”齐全。合法的开发商应五证齐全。包括：计委立项、可行性研究批件;规划局的“建设工程规划许可证”;土地局的“国有土地使用证”和“建设用地规划许可证”;“建设工程质量检验单”(现房)或“建设工程开工建设许可证”(期房);“商品房销售(预售)许可证”。

二、考察房子。

光了解开发商还是不够的，关键还在于了解他的产品。去楼盘现场转一转是很有必要的。

1.看样板房。现在到每个小区去参观，看样板房成了必要的节目。的确，对于买期房的消费者来说，样板房对于直观地了解户型是很有帮助的。但是，看样板房也要懂得其中的奥妙才行。要注意样板房的尺寸和结构比例可能完全不按照图纸上来定。例如，有些开发商会把开间放大一些，再如，把原本在房屋中占有较小比例的厨房和卫生间给放大了。总之，样板房给人的感觉都是清新明亮的，使人产生足够的信任感。所以，看样板房一定要问得仔细一些，最好带上一两个“行家”才能看出点门道。

2.看房型。首先要看住宅的卫生标准，这是房型的基本要素之一，是否具备良好的采光、通风条件，对人体健康和环境卫生起着重要的作用，这个标准还包括很多方面，如：一套房子至少有一间卧室或起居室具有良好的朝向，一般应朝正南，偏向不大于45度;按照我国的饮食习惯，烹调时以炒、炸为主，所以，为了避免油烟的伤害，厨房应有直接对外采光、通风的条件;卫生间由于经常接触水，所以通风也很重要，最好具备直接的通风窗或有合理的进、出风通道。所以，看房型最重要的是以自己平日的生活习惯为标准，切勿加入不合理的想象。

3.看环境和配套。住宅配套包括市政基础配套(供水、排水、电力、电信、燃气、供暖、道路等)、公共设施配套、安全保护设施等。按照规范要求，每户用电负荷设计功率应在4千瓦以上，每户一表，水表应在20毫米以上。煤气不小于4立方米/小时，电话、有线电视到位。许多新建商品房还会配有智能化住宅系统、自动化管理系统等。区内小汽车的停车位应不少于户数的30%，自行车、摩托车的停放空间也有安排，必须有按照规划配建的商业网点。建成住宅1.5万平方米，必须配商业网点一处，建成住宅15万平方米，必须配有托儿所、幼儿园各一所，建成住宅30万平方米，必须配有中学、小学各一所。如果想考察得更仔细，不妨到楼盘现场亲自走一走，看看到最近的菜场有多远，看看上班高峰期间公交车挤不挤，看看孩子上学有什么路线，看看有没有体育、娱乐场所、医院等。再看看小区围墙高低是否适当、安全，幢距是否规范、绿化是否合理、景观是否有品位，有无未标明的建筑物等。

4.看现场。如果买的是现房，那么，到现场去看一看当然是最直接的了。现场考察主要查看以下内容：客厅及过道的地面、墙面、顶棚、门窗、各类管线设施、预留的电源插座、电话插孔、水、暖、煤气的五金件等是否有质量问题或设置不合理问题。对于观察到的严重问题，可以要求施工单位给予解释或请专业人士给予鉴定。一般来说，房屋的质量缺陷主要有两种：一种是影响结构安全的缺陷。如房屋地基有严重不均匀下沉，表现在裂缝与墙角呈45度斜角、梁上有垂直贯通状裂缝等。有类似这样缺陷的房子最好别买，它会对以后的居住安全带来很多隐患。另一种是影响使用功能的缺陷。如：屋面渗漏、卫生间积水排不出、管道渗漏或堵塞等。这样的缺陷虽然还谈不上安全问题，但会给生活带来很多麻烦，如果实在想买这样的房子，也要在签合同前让开发商给一个明确的解决方案。

第四步：谈判

信息掌握了，楼盘也“踩了点”，接下来就要进入实战阶段了。而实战的第一步就要学会如何与开发商谈判。对于大多数工薪阶层而言，买东西不砍价是不可能的。买房子这样的“大件”当然更要争取到一个合理的价格。但是，开发商与小贩可不同，想从他们那里“砍”下价格，并不是一件容易的事，所以掌握诀窍才能事半功倍。

1.了解房价的构成

决定商品房价格的因素有很多，其中最主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。

一般来说，建房成本中土地费用约占20%，拆迁安置费用占10%～20%，房屋建筑安装费用占20%～30%，市政设施费用约占10%，各项税费约占20%。在此基础上，还要加上20%左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。知道这个底细，就“胸有成竹”了。

2.掌握谈判技巧

心里有了底，还要注意洽谈方法。购房洽谈有如足球比赛的临门一脚，洽谈是否顺利是决定买方是否吃亏的重要因素。由于每个人的个性不同，语言表达、社会经验的差异，所以洽谈的方式也不尽相同。但有几点需要特别注意：

(1)多听、多看、多提问;(2)关键时保持沉默;(3)敢于拒绝;(4)组织团队;(5)不要因小失大;(6)不要轻信“涨价”;(7)不要冲动“抢购”;(8)不怕欠“人情”;(9)核实信息，广泛联络;(10)注意衣着和举止;(11)注意选择时间第五步：签约

过了谈判的一大关，想必已经获得一个满意的价位了。最关键的一步就是签合同了。目前，大多开发商都能自觉按照示范文本签约，但是，细节的问题还是不可忽视的。

(1)购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。

(2)合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。房屋的户型、面积一定要表示清楚，建筑面积、使用面积及公摊面积等要明确说明。

(3)房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。

(4)其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业单位以及物业收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

(5)违约责任的约定一定要双方对等。

第六步：付款

想把梦想变成现实，肯定少不了付款这一关。大把的钞票往外掏，还得计划好一个自己能承受的方式，才能“给得轻松，给得合算”。

目前，大多开发商允许的付款方式都灵活多样，购房者完全可以根据自己的实际情况，选择更让自己轻松的付款方式，主要有：

(1)用现金或支票、汇票一次付清;(2)短期分期付款;(3)按揭贷款其中，一次性付款购房是指在合同约定的时间内，房屋购买者一次性付清全部的房价款，房屋出卖者在购买者付清全部房价款的同时转移房屋的所有权。这种付款方式的好处是，房价款的支付和房屋交付同时进行，操作方式比较简单。购房者一次性付款，一般都可以得到一定的优惠，但这种方式动用的资金数额较大，需要强大的经济实力来支撑。

分期付款是指房屋购买者根据合同的约定，先交一部分房价款后，由房屋出卖者将房屋交付购房者占有使用，购买者在一定期限内分数次支付其余房价款。这种方式可以使购房者不必采用长期的抵押贷款方式，又可以缓解一定的付款压力。

按揭贷款是市场上使用最多，比较合理的一种付款方式。它是购房者以其所购房屋作为抵押，向银行申请贷款，由银行先行支付房价款给房产商，再由购房者按月向银行支付贷款本息的一种付款方式。按揭贷款解决了短期内支付大量资金而带来的不便，将大笔资金分解成为长期的小额资金。

按揭贷款根据其性质的不同，又可分为以下几种主要形式：

1.个人住房公积金贷款：它是以政策性住房公积金发放的委托贷款，指本市缴存住房公积金的购房者，在本市购买、建造、翻建、大修自住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的贷款。按现行政策规定，单笔贷款最高限额为15万元，首付款不低于房价的30%，贷款最长期限为15年。现行利率：5年以下(含5年)为3.6%，5年以上为4.05%。

2.个人住房商业性贷款：它是以银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的贷款。按现行政策规定，单笔贷款最高额不超过总房价的80%，贷款最长期限为30年。现行利率：5年以下为4.77%，5年以上为5.04%。

3.个人住房组合贷款：对申请个人住房公积金贷款后，购房资金仍然不足的购房人，银行另外提供个人住房商业性贷款。

4.商用房贷款：银行为购买商业用房的购房人提供的商业性贷款。

5.二手房贷款：银行为购买允许交易的二级市场成套住房的购房人提供的商业性个人住房贷款或个人住房公积金贷款。

6.“集资建房”贷款：银行为参与集资建房的购房人发放的个人住房贷款。