房产商交房逾期 被判赔偿违约金思维导图

买房，约定了交房日期

上海的李女士一家三口，对海南怡人的环境情有独钟，三年前到海南旅游时，决定在三亚买房以备度假、养老。 2004年12月10日，李女士一家在三亚市海坡开发区的一个花园小区，以70余万元的价格购买了佳昌房地产公司（化名）的一套房。 当天，双方在合同中约定，佳昌公司应于2005年3月30日前，将经“验收合格”后的房屋交付给李女士。合同还约定，交房时房内必须通水电、完善电话网络和电视网络。合同还约定，若逾期交房超过60日后，李女士如要求继续履行合同，合同应继续履行，并在最后交房期限的次日起至实际交房之日止，按日向李女士支付已交房款的万分之二点一的违约金。 合同签订后，李女士依约支付了全部房款。

晚了250天才收到交房通知

然而，到了该交房的那一天，家住上海的李女士一家却没有等到交房的通知。2005年10月20日，李女士委托上海一律师事务所，以她的名义致函佳昌公司，要求佳昌公司尽快交房。 直到2005年底，李女士才收到佳昌公司的来信，信封内是一份交房通知书，信封上加盖的邮章，时间显示为2005年12月10日。 李女士一家认为，收到交房通知的时间，即佳昌公司实际交房的时间，仔细一算，这比双方合同约定的交房时间，足足晚了250天。 “迟延交房，违约！”按合同的约定计算，李女士认为，佳昌公司应赔偿她违约金共计3万多元。

争议：是逾期交房，还是逾期收房？

就违约交房问题，李女士与佳昌公司的进一步交涉，却让她十分意外。 佳昌公司称，李女士买的房，在合同约定的交付期限即2005年3月30日前已竣工，并经该公司及承建单位验收合格，房子的公用设施完善，通水、通电，电话、电视网络、消防设施均合格，符合交房条件。 佳昌公司声称，在交房期限届满之前，公司已通过电话，向李女士一家发出过口头交房通知，而当时李女士提出，房子必须取得商品房住宅交付使用批准文件才能交接。所以，李女士不来交接房屋，已构成了迟延受领房屋。 对此，李女士了解到的情况是，佳昌公司卖给她的房，是2005年11月23日才由三亚市建设局竣工验收备案的。李女士据此认为，房子在获得当地建设部门的竣工验收批准之前，就不能算是“验收合格”，就不符合约定的交房条件，即使佳昌公司口头交房，也不能认为是如约交房。

审判：是否“验收合格”，应以政府认定为准

争议房产究竟是何时“验收合格”的？佳昌公司是否迟延交房？围绕双方争论的焦点，一审、二审法院先后进行了审理。 法院查明，李女士所买房产所在的小区，确实是在交房期限之前就完工了，并由佳昌公司与承建方完成了整体验收。而由三亚市建设局对该小区所作的工程验收备案，时间又确实是在交房期限之后的2005年11月23日。 对于以上事实，两审法院认为，双方合同中该商品房经“验收合格”，应是指有关政府职能部门的竣工验收合格，不应是开发商自行验收合格。而“验收合格”是双方约定的交房前提，由于政府颁发给佳昌公司的“验收合格”证的时间是2005年12月1日，所以，佳昌公司称小区已于2005年3月30日前验收合格的主张，不能成立。 由此，李女士以书信为证，主张佳昌公司迟延交房达250天，得到了终审法院的认定，并成功获赔违约金3.7万余元。

律师点评交房的法定条件

海南法立信律师事务所律师杨许梓认为：

（来源：海南日报）

（引自《海南省消费者委员会网》／2007-6-15／案例聚焦）