房屋质量问题的种类思维导图

违规房屋质量问题，是指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。这类房屋质量问题是目前最常见，也最容易引发纠纷的一类质量问题。

包括：屋面漏雨；烟道、排气孔道、风道不通；室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水；内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮；门窗开关不灵或缝隙超过规范规定；厕所、厨房、洗澡间倒坡积水；内墙板潜水，阳台积水；水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；室内上下水、供热系统管道漏水、漏气、暖气不热，电器、电线、照明灯具坠落；室内外上下水管道漏水、堵塞；钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求，室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标等等。

对于这类房屋质量问题，毫无疑问，应由开发商向购房人承担法律责任，包括：修理、退房、换房、赔偿等。但开发商究竟应当以何种方式承担法律责任，购房人与开发商之间往往存在严重分歧，从而引发纠纷。

案例：张女士从某开发商处购买了一套商品房，但人住1年后，即发现承重墙体出现多条裂缝，张女士即找开发商要求退房并赔偿装修损失，但开发商认为，该房屋已经验收合格，且张女士入住前也进行过验收，此后，张女士进行了装修，该裂缝应属装修不慎所致，且没有对其居住安全造成根本影响，同意为其修理，但拒绝退房。双方多次交涉，均未能达成一致，张女士诉至法院，法院经审理后认为，该房屋处于保修期内，开发商无法证明张女士装修时已对承重结构进行过拆改，因此，该房承重墙出现裂缝应属房屋质量不合格，且裂缝超过了相应标准，对购房人的居住安全造成了不利影响。因此，判令开发商退房并向张女士返还房款、装修款及相应利息。

上述两起纠纷均是房屋出现质量问题后，开发商不愿承担相应责任引发的。在实践中，如果开发商能够切实本着服务业主，质量至上的态度，勇于承担责任，妥善解决出现的问题，纠纷是完全可以避免的。

这类房屋质量问题是指开发商交付的房屋达不到承诺的质量标准。

案例：某开发商在楼书中承诺，其开发的楼盘将使用“某某牌”电梯，但在交房时，业主却发现，使用的电梯品牌并非是“某某牌”。部分业主认为，现使用的电梯在价格及品质上均远远低于“某某牌”电梯，于是诉至法院，要求开发商退还部分房款。但开发商认为，楼书仅是宣传资料，其不等同于合同，对双方不具有必然约束力，并且，是因为在安装时没有购买到“某某牌”电梯，为不影响工期，才使用了其他品牌代替，现有电梯在性能上并不低于“某某牌”电梯，没有任何质量缺陷，开发商不应当承担法律责任。

法院经审理后认为，由于双方没有就电梯品牌及能否使用替代品等问题进行明确约定，且业主无法证明开发商现使用的电梯存在较之“某某牌”电梯存在明显质量缺陷，因此，业主要求开发商退还部分房款的要求缺乏依据，法院不予以支持。

这类纠纷既是房屋质量纠纷也是违约纠纷，其基础是双方的自由约定。要避免这类纠纷，关键在于买卖双方提高合同意识，在签订合同时，就相关问题及责任承担等作出明确约定，从而避免纠纷，减少矛盾。

这类质量问题实际上并非开发商提供的房屋或设备存在质量缺陷，而是由于购房人没有按照要求使用相关设备，从而使其达不到正常使用功能，甚至演变为质量缺陷。对于这类所谓的房屋质量问题，应当由购房人(或使用人)自行承担相应责任。

案例：陈小姐购买了一套经济适用房，办理入住手续后，陈小姐并没有实际居住。某天，陈小姐突然接到通知，其凉台上的锅炉水管冻裂漏水。陈小姐赶回去一看，其室内装修的木地板已被泡坏，并且，其楼下业主也因此受到了严重损失。陈小姐诉至法院，认为凉台上安装的水管不符合保温要求，要求开发商承担赔偿责任。法院在审理中查明，该房屋采用的是独立供暖系统，凉台上的水管是采暖锅炉的进水管。

开发商在交付的住宅使用说明书中已明确提示，冬季应当使供暖锅炉处于低温运行状态，如果不使用，应将人户总给水阀关闭并排空水管内余水，以避免凉台上的锅炉水管冻裂漏水，物业公司也作了类似通知。由于陈小姐没有按要求使用锅炉，也没有按要求关闭人户总给水阀，才导致损害事件发生，因此，陈小姐应当对自身损失及由此引起的他人损失承担赔偿责任，开发商不承担责任。

购房人在取得房屋所有权的同时，也应当履行按要求使用房屋及相关设备，保证其正常运行的义务，以避免给他人及自身造成损失。