依法公正：分摊面积有准绳思维导图

购房人在签订商品房买卖合同时，其建筑面积由两部分组成，一是套内建筑面积，二是共有共用部位的分摊面积。

如果套内建筑面积是100平方米，分摊系数20%，其分摊面积是20平方米，合同中的建筑面积就成了120平方米。

那么分摊的原则是什么?分摊面积组成是什么?国家对分摊系数有无限定?市房产测绘院有关人士一一做了详解。

现行国家房产测量规范确定的分摊原则是：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行;无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

首先要全面了解楼盘的规划要求，配套设施要求和社区配套用房功能要求。其次要以幢为单位，调查认证房屋的设计意图、销售方案和附属房屋的功能定位。正确界定“公有公用”部位和“共有共用”部位，这直接关系到了分摊面积的构成。

“公有公用”部位指在使用时无明确的权利人，是对社会公众开放的空间。例如，沿街商业楼底层的檐廊，作为街道使用的过街楼骑楼等部位。平战结合的人防工程，平时可以进行有偿使用，但战时必须无偿作为公众避难的场所，也属于公有公用部位范畴。“公有公用”部位不得作为分摊面积，也不能归属本幢楼内任一产权人。

“共有共用”部位是指某一社区和某一幢楼各产权人共同占有共同使用的部位。整个社区的共有共用部位包括独立建造的为社区服务的配电间、物业用房、会所、各种景观设施，还有在某一幢楼内建造的不仅为本幢楼服务还为其他楼服务的各种设备设施用房，这也不计入分摊面积。

分摊面积仅指为本幢楼全体业主服务的各功能用房的面积，包括设备间、垂直交通(楼梯、电梯和电梯前室)、水平交通(廊道、门斗、公共门厅)、各种管道井、只为本幢服务的管理用房，以及外墙水平投影面积的一半等部位的面积。被本幢各套分摊的建筑面积即为本幢的共有建筑面积。