公摊面积怎么算思维导图

解释：公摊面积的计算有章可循。 （1）共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。以及为整幢服务的公共用房管理用房的建筑面积，以及水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

（2）共有建筑面积的计算方法；整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室，车棚，车库，为多幢服务的警卫室，管理用房，以及人防工程等建筑面积。即为整幢建筑物的共有建筑面积。

有人建议用使用面积代替建筑面积 打算买套房在苏州安家的章先生对买房时的计价方法提出了疑问。他说，前不久他看中了高新区一处楼盘，开发商是以120平方米的建筑面积来计算房价的。他当时就对此提出疑问：“这个面积准确吗？”于是，开发商拿出房屋图纸给他看，可是面对着如此专业的建筑构图，章先生实在是有点眼花缭乱。其实，碰上这种问题的购房者还真不少。为此，章先生建议道，能否用使用面积计价来代替建筑面积计价。

章先生认为，用使用面积计价的优点在于便于购房者测量、核对，购房者一关上门就能用尺把房子的使用面积量个清楚。章先生介绍说，现在一些地方已经实行使用面积计价的办法，购房者能自个儿轻轻松松地把面积量个清楚，在购房时，心里再不会是一笔糊涂账了，买卖双方都弄个明白，何乐而不为？而这也令一些不法房产商的“小动作”无机可乘。

主管部门回答三种选择具有可操作性

章先生的建议是否可行呢？记者采访了市房屋局的有关负责人，该负责人表示：这种建议具有可操作性。

据该负责人介绍，理论上来说，购房者可在3种计价办法中任意选择：以使用面积计价、以建筑面积计价、以成套房子计价。其中，套内面积是指，把门关上后的这一整套房子的面积，包括过道、厨房和卫生间等；使用面积是指，比套内面积范围小，不包括过道、厨房和卫生间等，仅指卧室、客厅等；建筑面积是指，比套内面积范围大，包括门外走廊、共用部位等的测算面积。

专家认为按建筑面积算更有保障 业内人士认为，以建筑面积计价对消费者可能更有保障。“房子的价值其实是由整个建筑构成的，它应该包括公用部位的设施等等。一味追求使用面积而不顾及整栋建筑的情况，对购房者也有危害。”此外，对于“暗箱操作”的说法，业内人士认为这一说法并不准确，因为所有房产商的建筑面积并不是自己说了算的，都须经过权威部门的检测。所以从理论上来说，应该是可信的。

“商品房销售按使用建筑面积计算不等于白送公摊面积。”一家专业房地产代理公司负责人陈先生告诉记者，以使用面积计价，并不意味着购房人放弃了共用建筑面积分摊，而是将可以分摊的共用建筑面积计算随着使用面积权利份额一并转让。这样从商品房单价上看，表面上是房价上涨了，但由于计价面积减少了，购房人实际承担的总房款并没有变化，实际上公摊面积的钱也已经包含在房价之中。陈先生还特别强调，在北京等地的操作经验中，即使按使用面积售房，在购房合同中仍然要写明公摊面积，因此，按使用建筑面积售房并不影响购房人对公共面积部分设施的使用。

采访中，记者发现，开发商不赞成按“使用面积”售房的理由还有如下几点：法律没有规定按使用面积销售；产权登记是按建筑面积进行登记的；物业管理费等其他费用也是按建筑面积收取的；标准合同没有写明；如果按使用面积购买房屋，则可能使开发商降低公摊面积的数量，使消费者居住环境受到影响。

对此，一家律师事务所秦律师认为，开发商的上述理由站不住脚，理由是：政府并没有在面积选择方式上有禁止性的规定；可将建筑面积用于产权登记，以符合政府规定；收取物业费时，可以测算一个成本，然后按使用面积分摊；标准合同虽只提供了一个范本，但没有禁止大家签订补充合同，如果双方按使用面积销售，完全可以通过补充协议来完成；消费者不光购买使用面积，还要考虑到环境因素，降低环境质量与使用面积销售之间没有必然联系。

对于开发商为了增加使用面积，会不会减少公共面积，业内人士认为，理论上说确实存在这种可能。但随着楼市竞争越来越激烈，购房人越来越成熟，社区配套服务和设施也已成为购房人的关注点，配套和公共部分的品质将是目前各个楼盘吸引购房人的新卖点。大多数开发商都不会为了增加使用面积，增加一点“小”利益，而砸了自己的牌子，失去“大”利益。

目前楼盘销售基本不按使用面积计价，市房管部门认为，主要基于以下几个方面考虑： 1.便于和目前的产权登记制度衔接。目前产权登记中只有建筑面积，产权证及产权登记档案中没有使用面积。如果以使用面积计价，势必要调整房屋测量及产权管理的一系列规定。