房地产市场的价格管制思维导图

根据中国社会科学院重点B类课题“中国房地产与宏观经济关系”的研究结论，我国35个大中城市房地产业市场化水平为64.69%，这表明中国房地产市场已经初步实现市场化，但离理想的市场化差距还很大。其中政府管制、价格管制差异化大、表现差。也就是说，在政府和价格管制方面，各地政府对房地产的管制手段和方法各行其是，且没有尽到管制责任，角色缺位，随意性比较大。

房地产市场价格管制是针对开发企业的定价行为及市场失灵的问题而提出的解决方法。其实施需要地方政府具备一定的条件，即垄断性、外部性、信息不对称、消费的公平性等。这些必要性的条件的满足与否，是判断是否进行价格管制的重要指标。

中国房地产市场，总体来看，集中程度相当低，但从区域来看，垄断程度又比较高。全国除一线和部分二线城市外，其余城市和县城基本属于垄断型区域市场，开发商可以联合政府将房价定在均衡价格之上，建设的住宅数量低于自由竞争市场时的数量，阻碍市场机制的正常作用。从这个意义上说，我国的房地产市场其实是个“藩镇割据”的大一统，势力很多，在地方政府的庇护下，还可以相安无事。区域的垄断性不利于资源配置和提高产业效率。

房地产市场的外部性，一般包括生态外部性和社会外部性。价格机制可以在某种程度上转化外部性。比如设计合理、景观赏心悦目、物业管理安全完善等的项目，可以获得相对较高的市场价格;反之，则价格就不会产生太多的附加值，而致价格一般。这就使得开发商注重适当创造外部经济效益，创造更多的附加值。而我国的现实情况是，除一线、二线开发商外，其余大多数开发商对创造外部经济效益几乎没有敏感性，造成私人成本、社会成本与收益不对等或者资源配置失衡，影响产业的发展。

信息的不对称，本身就是一种消费的不公平。然而，我国消费者在房地产市场的消费所遭遇的不公平，更不止于此。当期消费和即期消费的价格差距很大，这也就是现在的市场情况，前期项目价格很高，现在普遍大幅降价，显然是对前期消费者的不公平，有价格欺诈的嫌疑。再比如现场议价的销售方式，消费者不知成本，而开发商的价格底线消费者又不知道，所以每个成交客户的价格“远近高低各不同”。消费产品巨大的价格差异，是有违市场规律的。某些不公平是市场机制问题，是制度问题;而有些不公平，是开发商品德问题，这影响整个房地产市场的健康发展。

从以上几个方面来看，我国房地产市场的状况，比较符合价格管制的条件。所以，即使是在价格低迷时期，价格管制也是不可或缺的。地方政府不能因为地产低迷，而放任或者“睁一只眼、闭一只眼”看着开发商违规、欺诈销售，放松政府本身的角色责任。所以，从这个意义上说，南京地方政府做得有道理。

虽然，政府的价格管制违背了市场自由化的原则，但在不成熟和不充分的市场状态下，就没有充分的市场化。市场化解决不了所有问题，有些问题只能靠政府调控进行解决。不能打着市场化的大旗，而损害消费者或者干涉地方政府的有所作为。政府不仅促进产业发展，还要明确自身在产业中的地位和角色，适度进行管制。所以，进行价格管制，是促进房地产市场健康、规范发展的一种手段，也是政府促进市场化的良好愿望。