探讨城市房屋拆迁期限的相关法律问题思维导图

首先，我们对拆迁期限的概念作些了解。有的学者认为：拆迁期限，是指拆迁许可证确定的拆迁人完成房屋拆迁工作的起止日期。有的学者认为：拆迁期限，是指拆迁许可证确定的拆迁期限与拆迁人申请获准延长拆迁期限之和。这两种观点都有道理，第一种是狭义的，第二种是广义的。那么，拆迁期限的确定与延长究竟如何把握呢? 第一，还是要坚持实事求是的方针，采取原则性与灵活性相结合的办法来确定拆迁期限。所谓原则性，就是在全国或在一个省统一拆迁期限，使之法定化，任何人无权改变。所谓灵活性，就是对那些确因不可抗力的原因，导致拆迁期限不足的，应当准予一定幅度的延长。防止因拆迁拆不完，而导致规划不能实现，建设不能进行的现象发生。

第二，要结合全国各省市的成功经验，确定统一的拆迁期限，把批准延长期限也作相应的限制。

第三，要参照与拆迁有关的法律、法规规定的程序性期限，来确定拆迁期限。既要保证拆迁人在拆迁期限内完成拆迁任务，又要保障当事人能够充分行使复议权和诉讼权。

首先，拆迁期限终了，必然导致拆迁许可证丧失效力。拆迁许可证是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件，是拆迁行为获得行政许可的依据。其载明的主要内容虽然包括拆迁人、拆迁范围、拆迁面积、拆迁期限、拆迁实施单位等，但“拆迁期限”更体现拆迁许可证的效力。对于一个拆迁项目而言，只有一个拆迁期限，且该期限必须是依法许可的。一旦这个期限终了，拆迁人未经延期就不能再持该许可证实施该许可证规定范围内的拆迁行为，否则就要承担相应的法律责任。

第二，拆迁期限获准延长，使拆迁许可证效力延续。广义的拆迁期限不仅包括拆迁许可证确定的期限，还包括拆迁人申请获准延长的期限。由于拆迁工作中确实存在着许多难以预见的困难和人为的因素，拆迁人在拆迁许可证规定的期限内不能如期完成拆迁的情况时有发生，要求拆迁人实施房屋拆迁不得超越规定的拆迁期限，实际上很难做到。

正常情况下，在拆迁许可证所确定的拆迁期限内，拆迁人是能够完成拆迁的。”因为这个期限是根据拆迁人的拆迁计划、方案敲定的。只有在一些拆迁市场不健康的地区和少数制度不规范的拆迁单位才常常出现在拆迁期限内实施不完拆迁。那么导致拆迁人在拆迁期限内实施不完拆迁的因素有哪些呢?笔者通过查阅部分省市城市房屋拆迁经验材料，结合在审判、执行工作中发现的问题，归纳认为：导致拆迁人在拆迁期限内实施不完拆迁的因素很多，有的是不可抗力的，有的是人为的，而人为的因素是拖延拆迁期限的主要因素。

古人云：“凡事预则立，不预则废。”城市房屋拆迁也正如此。通常建设单位在完成了立项、规划、用地三大许可后，就应当迅速开展拆迁前的计划准备工作，通过严格的调查摸底后，研究对策，编制拆迁计划和方案。但实际工作中有相当一些单位对拆迁前计划准备工作不重视、不严密，浮于表面，在许多要素没查清的情况下，就制定上报拆迁计划和拆迁方案。如：(1)拆迁区域内房屋产权情况，房屋建筑面积多少，占地面积多少，经营用房多少，住宅多少，楼房多少，平房多少，附属房多少，违章建筑多少，承租房多少，每户面积多少等等。(2)房屋新旧程度，建筑年限，使用状况，砖混结构还是砖木结构，有无施工图纸，有无院落，装璜情况等等。(3)拆迁区域内总的居住人口多少，其中常住居民多少，暂住人口多少?该区域居民的年龄、性别、收入、家庭人口结构、文化素质、受教育程度、就业状况、身体状况等等。(4)拆迁区域交通状况，人居环境、商业网点情况，是繁华城区还是郊区等。(5)安置房情况，安置对象需求情况，回迁情况;现有安置房源的数量、区域位置、区位价值、交通情况、环境情况、商业网点情况、房屋结构、套型、层高情况、物业管理情况等等。(6)拆迁工程勘察情况，被拆迁房屋的牢固程度，作业场地条件，拆除方法，水电气等设施的配置情况，易燃易爆区域情况等等。上述六大要素摸不清、定不准、查不实，怎么能制定好切实可行的拆迁计划和拆迁方案呢?如果依那样草率的拆迁计划和方案来确定拆迁期限，怎能切合实际呢?

城市房屋拆迁工作与千家万户切身利益息息相关，号称“天下第一难事”，且拆迁活动具有很强的专业性。这就要求拆迁人一定要组织精干人员搞拆迁，既要有一股任劳任怨的“老黄牛”精神，还要有丰富的与拆迁工作相关的专业知识，不但能准确理解现行拆迁政策和补偿标准，而且还具备良好的职业道德和较强的谈判能力，以及具有丰富的社会阅历和善于处理矛盾的能力。如果拆迁人委托拆迁，一定要委托具有房屋拆迁资格证书的单位，有条件的可采取招投标方式选择拆迁实施单位。而当前拆迁市场上选择拆迁实施单位的程序很不规范，致使一些制度不健全、专业技术人员缺乏、资金短缺的拆迁实施单位充斥拆迁市场。这些拆迁实施单位多半由社会闲散人员、农村富裕人员组织起来的，暴露的问题比较多。(1)人员年龄偏大，精力和体力难以胜任拆迁这种高效率、快节奏的工作;(2)社会阅历浅，既没有社会经验，又不会做人的工作;(3)人员素质偏低，不会讲法、讲理，动不动以强制拆迁压人、恐吓人，甚至动以拳脚，用之以黑势力;(4)文化素质差，政策、法律学不会，拆迁知识不了解，拆迁工作文字材料不会做，计算、测量数据不准;(5)作风浮，不能深入到每家每户进行摸底做工作，动不动就以被拆迁人“找不到”或被拆迁人“满天要价”为由，申请行政裁决。即使必需申请行政裁决的案子，也不知如何合法、及时、准确地行使。这样的拆迁队伍怎能如期地完成拆迁任务呢?

有的拆迁实施单位为了减少拆迁成本，用较少的人做大量的工作，结果使该做好的工作做不好，该做的工作没有做，该做细、做实的工作，做得很马虎，使拆迁工作常陷入困境。城市房屋拆迁通常情况下，平均每个拆迁户就应当有一名工作人员做工作，而社会上不少拆迁单位就保证不了。大家知道拆迁工作大量的是做人的工作，而大量的拆迁工作是人在做工作，很少靠现代化科技去做。这点往往不被人们所重视。拆迁中一靠人力，就是劳动力;二靠智慧，就是用人的才智去做人的工作。人少怎能在短期内完成复杂的拆迁任务呢?

城市房屋拆迁已进入市场化运作，政府成了管理者，这就需要社会各阶层对拆迁工作重视、关心和理解。要取得社会各阶层的重视、关心和理解，就必须加大对城市房屋拆迁工作的宣传，通过宣传使广大群众了解城市房屋拆迁对旧城改造，改善人民群众居住和生活环境的重要作用;通过宣传使被拆迁人能够正确处理好眼前利益和长远利益、局部利益和全局利益的关系，激发被拆迁人克服困难的决心和信心，进而配合和支持拆迁工作;通过宣传使拆迁人和拆迁实施单位及房屋拆迁管理部门能够自觉地接受群众监督，把拆迁政策交给群众，实施“阳光”拆迁，杜绝暗箱操作，促进政府依法行政、依法管理拆迁。

拆迁宣传工作做得好坏，一方面反映了拆迁人的工作水平，另一方面反映出政府对拆迁工作的重视程度。拆迁宣传工作做好了，拆迁工作可以从困境中走出来，在拆迁期限内顺利完成拆迁，做不好就会使拆迁工作走入“沼泽地”，甚至于两年、三年也拆不完。

拆迁期限延长要由拆迁人申请，报房屋拆迁管理部门审批。这个要求看似简单，实际是硬性的。《城市房屋拆迁管理条例》之所以规定拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁期限内实施拆迁，一是告诫人们拆迁许可证所确定的拆迁期限是不能随意变动的，拆迁人只有服从这个期限并按这个期限去努力，通过加大力度，增加人员，增加投入等有效方法，确保在这个期限内完成任务，唯有不可抗力的因素才称例外，才能延长。

另一面告诫人们，国家对城市房屋拆迁调控力度没有减，防止有的拆迁人在领取房屋拆迁许可证后，并不按照房屋拆迁许可证规定的范围和时间进行有序拆迁，人为造成无休止的申请延期，影响国家正常的经济建设秩序，损害被拆迁人的利益。然而，在城市房屋拆迁纠纷案件的审理中，我们发现未申请延长或虽要求延长而未获批准的拆迁人擅自延长拆迁期限，进行违法拆迁的现象是存在的。这个问题不仅需要城市房屋拆迁管理部门加强管理，还要追究拆迁人以下法律责任。

1.警告。只要拆迁人有违反拆迁期限强制性规定的，房屋拆迁管理部门就应当对其进行警告，责令其改正。

2.罚款。如果拆迁人受到警告后，仍继续擅自延长拆迁期限，实施拆迁行为，或者其违法行为已经造成一定的社会危害性，房屋拆迁管理部门应当根据其情节处以拆迁补偿安置资金3%以下的罚款。

3.吊销拆迁许可证。如果拆迁人擅自延长拆迁期限，造成了比较严重的后果，给被拆迁人或社会公众利益带来较大损失的，房屋拆迁管理部门除给予罚款外，还可以吊销其拆迁许可证，禁止其继续拆迁活动。