寻找炒房炒地行为的根源思维导图

政府应严格要求各商业银行，不要仅因为短期利益而制造出“中国式次按危机”。在个人住房消费信贷上要严格把关，让绝大多数房地产投资者不要贸然进入市场，已经进入市场的人要尽早退出市场。因为，从这些文件中，住房炒作者也应该看出，住房投资的火爆情形不会重演，如果政府政策动真格的，那么房地产投资就会面临一系列的困难。无论是第一套住房审核标准还是第二套住房的审核标准，都会针对投资者提高进入的门槛，都会增加住房投资者的进入成本。

其次，要对房地产开发商的银行信贷管理进行严格审核。正如国务院工作要点所指出的，让那些资质不好的企业退出房地产市场。这里，在执行现有的文件基础上，又有几个方面的问题值得注意：一是严格制止房地产开发商用银行的信贷资金购买土地，然后又拿土地到银行抵押贷款。任何企业购买土地必须以用自有资金支付，并且应该在支付全部的土地出让金之后才能够发放土地证。只要这一关有限制了，土地的炒作就寸步难行。二是要通过严格的住房预售制度把那些资质不好的房地产企业清除出市场。同时，要对住房预售的资金进行严格管理。不要在学习国际惯例时，只选择性学习。三是要严格限制房地产企业通过资本市场圈钱后又到土地市场圈地，这方面监管部门有详细的规定。对此，要严格审查。四是严格限制外资进入国内土地一级开发市场，无论合资还是独资。现在很多所谓外资，其实不是外资，可能是中国流出去的钱又回到中国来炒作房地产及土地了。

第三，要采取相应的方式与政策，让已经进入房地产的投资者尽早退出这个市场。否则，新出台的政策一定会让房地产投资者无利可图甚至于血本无归。这既包括严格的税收政策（如物业税及房地产交易所得税），也包括严格的信贷政策。在这一点上政府是大有可为的。

第四，最为重要的还是要检讨目前房地产制度规则与政策。为什么中国房地产市场炒地炒房会如此严重？为什么面对高风险的市场不少投资者如入无人之境？这既与目前中国的土地政策有关，也与房地产税收政策、信贷政策有关。早几年，政府的房地产政策一直主张要稳定房价，要把房地产市场的价格稳定在一个基点上。很简单，如果房地产市场是一个投资的市场，政府要稳定房地产市场价格，也就是对房地产市场风险作了一个隐性担保。当国内房地产市场的价格只涨不跌时，投资者就可以便利地利用银行金融杠杆及信贷成本低、投资者持有过多住房不会受税收限制的政策，大量涌入房地产市场。房地产市场的炒作也就会风起云涌。2007年下半年，政府关于房地产信贷政策及住房税收政策调整后，房地产炒作就明显减少。对于这些政策，今后不仅需要继续严格落实，而且还应根据条件、环境的变化进一步完善。