和未取得房产证的房主签订的房屋转让合同效力怎么认定？思维导图

分析：对于本案中的情况，通常有两种不同观点：

第二种观点是，双方的房屋买卖合同有效。理由是，房屋买卖合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，是买卖双方的真实意思表示，买卖行为应受法律的保护。《城市房地产管理法》第37条（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，可以理解为不发生物权的转移，而买卖合同是一种债权，标的物是否转移对合同本身的效力并不产生影响。如果认定为无效合同，则不利于保护善意当事人的合法权益，不利于维护正常交易秩序。

笔者认为，未登记领取房产证情况下所签订的房屋买卖合同的效力问题，应根据不同情况区别对待。一种情况是，在签订房屋买卖合同时，卖方已经具备对该房屋进行登记领取房产证的条件，未领取只是因为卖方未去办理或尚在办理过程中。此种情况下，房屋买卖合同应认定为有效。另一种情况是，在签订房屋买卖合同时，卖方还不具备对该房屋进行登记领取房产证的条件，办理登记领证手续尚存在一定障碍（如土地取得存在瑕疵、房屋尚未通过竣工验收等等）。此种情况下，可以借鉴最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条中有关合同效力补正的规定，在起诉前卖方已经登记领取房产证或者已经具备办理登记领取房产证条件的，可以认定买卖合同有效。否则，房屋买卖合同认定无效。

就本案中的情况，虽然在房屋买卖合同签订之时该房屋尚不具备办理登记领取房产证的条件，但该房屋目前已经进行登记领取了房产证，该房屋买卖合同可以认定有效，买方可以要求卖方办理过户手续。

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