房产中介陷阱 不知不觉签买卖合同思维导图

逾期交房 可解除购房合同

今年上半年，受楼市限购政策影响，房产中介状告客户的案件数量激增。早报记者昨日从上海市房地产行业协会法律事务部主任陈世福处获悉，仅一家律师事务所，今年上半年就接到40多件与二手房交易纠纷相关的案件，其中绝大多数都是属于房产中介人员误导看房者签订有关协议，最终却要看房者承担违约责任的情况。记者调查了解，不止一位法律界人士遇到上述现象，看房者没买房却被追讨中介费现象普遍。

去年，分别作为房屋买卖双方的黄娟和罗静在达成初步意向后，在某大型房产中介公司保德门店签订了一份居间协议(相当于“意向合同”)，但最终并没有交易。然而，让他们想不到的是，当他们签订居间协议时，所附录的房地产买卖协议已同时生效。2010年12月，黄娟和罗静收到了法院的通知，原来中介公司已将两人告上法庭，要求支付佣金。2011年1月，闸北法院就此案件开庭审理，2月18日，法院作出判决，以黄娟和罗静签署了《房地产买卖居间协议》，根据其中条款规定，附录《房地产买卖协议》同时生效，判决黄娟和罗静败诉，并向房产中介支付中介费和诉讼费。

黄娟和罗静遇到的问题其实也困扰了很多人，他们都签订过类似的 《居间协议》和附件 《房屋买卖协议》，记者调查了解到，上述买卖双方遇到的房产中介的做法，目前已越来越普遍。

记者在采访中了解到，不少房产中介在让客户签订意向协议时，一边是居间协议，另一边则是房屋买卖协议作为附件，让客户签名的时候，说只是签意向协议，但事实上，看房者却同时签了意向协议和房屋买卖协议，如果最终未进行房屋交易，就需要承担违约责任，而且还需要向房产中介支付佣金。

“联系客户、带客户看房、帮买卖双方谈条件，我们在中间做了很多工作，但一些客户却没有诚信，说跳价就跳价，说不买就不买，最终交易达不成，我们的工作都是白费，最后一分钱都赚不到。”一位房产中介人员说，如果客户在签订意向协议的同时，就将房屋买卖协议也签掉，那么最后就算交易达不成，也必须付佣金，这样中介的努力就不会白费。

一大型地产公司某门店的负责人坦言，他们现在用的新版居间协议就是这种，一面是居间协议，另一面是房屋买卖协议，客户签名时两份协议同时生效。“只要买房人有买房意向，我们就希望能促成这笔交易。说实话，我们中介付出的成本也是比较高的，总归是希望能从中赚钱。”他说，如果买房人交了意向金又不想买了，那中介一分钱都赚不到。因此，一般情况下，如果买房人没有特意提出异议，一些房产中介就会让买房人同时签订两份协议。

上述房产中介负责人提到的新版居间协议在今年4月开始启用。

“我们公司的居间协议和房屋买卖协议本来就是同一份。” 另一家大型房产中介公司的某物业顾问坦言，只要签了，就具备同等法律效应，而房屋买卖协议本身条款，对买卖双方、房产中介都有约定，在保障中介利益的同时，也对客户有一定的保障。“不过交了意向金不买的客户占比不高，一般是5%-10%左右。”他表示，如果遇到不诚信的客户，中介的利益就完全得不到保证，所以一些房产公司就会在居间协议上直接附加房屋买卖协议，并在协议中加入一些条款。

除了误导客户在不知情的情况下签订房屋买卖协议，部分中介还恶意将买房人缴纳的意向金转为定金，让最终未达成交易的买房人不仅无法要回意向金，还要承担违约责任。

一般来说，在正常情况下，买房人通过房产中介看房，看房后如果对房源比较满意，中介就会要求看房人缴纳一定的意向金(一般为房屋总价的1%)，并签订一份由中介出具的居间协议，达成房屋交易买卖的一种意向。其间，买房人也可以提出一定的交易条件，再由中介去和房东商讨，如果价格谈不妥，或者买房人由于自身情况发生变化而不想买这套房子，那么中介应退还意向金。

“但现在的问题是，在达不成交易的情况下，很多中介并不退还意向金。”陈世福律师告诉记者，从他接到的案件情况来看，部分房产中介通过设置“陷阱”将最终未达成交易的买房人事先缴纳的意向金据为己有，买房人反而要承担违约责任。

记者了解到，看房人将意向金交给房产中介时，中介一般都会让看房人签一份居间协议，而在这份协议中，会规定“当意向金交给卖房人时，自动转为定金”的条款，而根据我国规定，定金规则发挥效用自实际交付为准。但部分房产中介在收到买房人要求退回意向金的通知后，一般欺骗买房人说意向金已经交给卖房人变成定金了，买房人如果不买房就是违约。一位从事房产中介行业多年的人士表示，确实有一些中介把意向金“坑”掉。“坦率地说，只要交了意向金，只要不是中介本身的问题，一般都不会退还给买方了。”该物业顾问坦言，买方并没有任何证据，来证明中介是否已将意向金交给卖方转为定金。

为什么有这么多具备买房意向的人，最终却不想买了要取回意向金?陈世福律师表示，从他接触的这些二手房交易纠纷案件来看，主要还是受房地产调控政策的影响比较大，特别是限购、限贷政策，不少买房人在交了意向金之后，才发现自己不能买房或者没有足够的贷款额度。另外，因中介隐瞒房屋本身状况而造成买房人放弃买房打算的情况也不少。“希望买房人签协议慎之再慎。”