二中院调研二手房交易市场房产中介“五金”涉诉因素思维导图

（一）二手房交易市场中介涉诉案件的两大趋势 (摘录)

（二）中介涉诉现状带来的司法预警 (摘录)

调研发现在交易实践中存在大量名称各异的定金合同，包括《买房意向金合同》、《订约定金合同》、《购房订金合同》等。目前定金纠纷主要表现为两种类型：一是要求房产中介与买卖合同违约方共通承担返还定金的连带责任。二是中介提供的格式定金合同上同时规定定金及一定价款比例的违约金，买方持合同诉求定金的双倍返还及违约金支付。

在二手房交易中，中介佣金构成包括信息服务费、按揭贷款服务费、中保费、垫付服务费、权证代办费等。当前中介涉诉的佣金纠纷主要集中于三类：一为信息服务费。当买卖双方进入磋商阶段但合同最终未订立时，是否支付以及是否全额支付信息服务费成为争议焦点。二为转按揭贷款服务费。当贷款失败时，买方认为系中介服务瑕疵所致，而中介方则认为系买方个人信用不良所致，且中介接洽的担保公司、房贷银行等同在贷款服务链条之内，故此类纠纷在责任认定及承担方面具有复杂性。三为权证代办费。房屋买方或卖方常以权证手续系自行办理、中介未提供代办服务为由，诉中介退还权证代办费。

一般情况下买卖双方约定定金，另与中介方预定违约金。当前争议较大违约金纠纷主要有两类：一是《看房确认书》等委托看房协议中的违约金纠纷，买卖方常以违约金条款为格式条款、金额过高显失公平等为由要求法院予以酌定。二是一房二卖的违约金追索。一房二卖情况下，中介要求卖方支付居间合同的违约金，买方要求中介及卖方分别支付居间合同及买卖合同的违约金，由此形成买方——中介——卖方的违约金追索链，引发连环诉讼。

近年来二手房价格持续上涨，当事人以房产中介服务瑕疵导致延误购房时机为由，诉房产中介支付延误期间的房屋差价金。此类纠纷难点集中于房屋差价金这一期待利益的司法裁量。

按照二手房交易惯例，税款通常由买受人负担。为招揽客户，一些房产中介在《房屋买卖居间合同》中采用拆分购房款的方法帮助买受人逃避纳税。当一方不愿履行合同时，常以存在违反法律规定情形为由，要求确认合同无效。

三．多措并举，应对二手房交易市场的中介涉诉攀升现状 (摘录)

良好的法治环境，是促使房产中介规范经营、保障二手房交易市场可持续发展的必备条件。针对中介案件集中体现的涉诉因素，二中院提出以下应对建议，力求积极做好相关案件的司法审判工作：