住宅得房率多高才合适?思维导图

无独有偶，南京市民王小姐也有类似的遭遇，她所购买的67㎡的房子实际使用面积只有42㎡，如此低的得房率让王小姐非常郁闷。

笔者最近在走访在售楼盘时，发现各家楼盘的得房率有很大的差异，一般情况下，多层住宅的得房率在85～90%之间，小高层住宅的得房率在80～85%，高层的得房率相对较低，一般在75～80%，酒店式公寓则会更低。

公摊面积差距较大

笔者来到江宁某楼盘，置业顾问介绍说，现在该项目主推小高层的76㎡和117㎡的户型，其中76㎡户型有南北两个阳台和一个飘窗，楼盘公摊比例为20%。不过两个阳台封起来会给客厅和次卧各增加3㎡，这样算下来，使用面积就达到了66㎡。笔者算了一下，不算飘窗，得房率都将近87%。

而城中的另一个在售楼盘全部为高层建筑，分为酒店式公寓和住宅，据售楼人员介绍，住宅的公摊比例约18%，主要是80～90㎡的中等户型，而公寓的公摊比例约为30%。

对此，售楼处的工作人员解释说，公摊面积受楼层高度、楼层结构等因素影响。酒店式公寓是40多层的高层建筑，塔楼结构，里面配备有8部电梯，而住宅是30层的高层建筑，属于板楼，里面只配备了2部电梯，单从电梯来说，公寓的公摊面积就比住宅多了许多。

影响得房率的因素不少

业内人士介绍说，不同楼盘公摊面积所占比例不同，影响因素很多。比如说，建筑形态是板楼还是塔楼，电梯等配套设施多寡等等。

一般情况下，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊比例也就越高。

其中最主要的区别是建筑形式是塔楼还是板楼。如果是南北通透户型的板楼，得房率通常在80%以上，户型因为方正也容易充分利用。多层住宅的话，还能省了电梯、供水设备间等公共部位。

而塔楼结构可实现一梯多户高容积率，但得房率通常仅为75%，因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外，一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。

笔者在走访中发现，除了建筑形态不同，有些开发商会通过其他方式提高得房率，在不额外增加公摊的程度上，从户内设计方面尽量扩大使用面积，撒手锏就是半封闭阳台和大飘窗。

不能过度强调高得房率

很多购房者认为房子的得房率越高越好，这也不完全正确。南京民用建筑设计院建筑师陶丹丹介绍说，得房率往往跟小区的相关配套联系在一起，楼梯的宽度、公共走道、电梯的数量等，如果得房率特别高，只能说明房屋的配套不太好。得房率多高最合适，这没有固定的标准，主要涉及两个重要的方面：小区内的配套公用设施以及套型本身。

陶女士说，小区配套在地块开发的时候有规划控制文本，这个控制文本给出了这个小区需要配套的最低面积比率(如社区用房、物业用房、物业经营用房等)，开发商在应对这个比率的时候有自己的对策，有些开发商想开发一个档次高、配套齐、舒适的小区，就会做比较大的会所、休闲等公用的建筑，这些面积肯定超过规划控制的低限，最终这个小区总的住宅面积占的比率可能会略低一些，公摊的会高一些，但是小区整体档次高了、品质提升了，一样是好楼盘。

“开发商赚钱的思路不一样，有些不想做太多社区用房，就会把这部分面积控制在最低限度，会所、休闲等空间也不会考虑，最终这个楼盘虽然符合规范，得房率也高，但是没什么品质、档次不高。”

另外，陶女士提醒，对于套型本身也不能盲目强调得房率，要看套型设计得是否合理，有些套型的得房率虽然高，但是进深很大，有很多走廊、暗间等，这个得房率就高得没什么意义了。

国家对公摊比例没有硬性规定

国家对公摊比例是否有硬性规定呢?据南京市房管局的工作人员介绍，房屋面积测量原则有明文规定，至于公摊比例却没有要求，主要看开发商的设计是否能通过规划部门的审批，项目不同，比例也会不一样。

不过，近些年来关于公摊比例的纠纷不少，房管部门规定了哪些设施属于共有建筑面积以及如何分摊。“开发商在销售时应明确告知公摊比例，如果购房者入住后对这一比例有异议，感觉实际使用面积缩水，可以找房屋测绘机构测量，并以此维权。”

不过，南京城市建筑设计院建筑师蒋君标表示，楼体电梯间、走廊等公摊面积是为了满足日常生活需要，公摊面积大也不一定是坏事，虽然住房实际使用面积相对少了，但公共活动空间也相对大了，居住的舒适感也会提升。