验房专题：验房维权案例大汇总思维导图

维权点评：近日建委出台的《住宅工程质量分户验收控制要点》中规定，从今年3月1日起,全市全面推进新建住宅分户验收制度。住宅工程质量分户验收出现不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收、责令改正,符合要求后方可重新组织验收。违规验收的将记入不良记录或给予其他处罚。“一户一验”后，如果开发商的房子出现质量问题就会面临整修，这样就会出现延期交付的可能。如出现延期交付，消费者就有权根据相关规定要求开发商赔偿。

2、收房流程

典型案例1：元月一日开始执行的《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》中明确指出要“先交房后收钱”，但仍有个别开发商为避免个别业主因小问题而拒绝收房，多数开发商不会轻易放弃“先缴费后给钥匙”的收房方式，如出现业主不满，解决的办法就是让物业限时维修，还可接受退房。

维权点评：据广东广大律师事务所北京分所律师庄清忠(庄清忠博客,庄清忠新闻,庄清忠说吧)介绍，收房纠纷是房地产案件中比较典型的案件。“事实上是大家没有搞清楚合同关系，开发商有意混淆合同中的买卖关系与委托关系。”此外，开发商在合同中对品牌产品配置玩文字游戏，也是导致收房纠纷的普遍问题。

在现实操作中，收房纠纷多数是通过物业及时维修或是免交几个月的物业费解决，问题严重的最多就是退房。但合同中约定的开发商延期交房违约金也不过是万分之二，加上房产升值和已经占用了购房人近一年的首付款，开发商把房子接回来根本就不吃亏。

“不过，今后购房人要是看房后不满意拒绝收房，直至演变为因房屋质量而延期交房，这对开发商影响是很大的。”庄清忠分析道。

典型案例2：某别墅项目的业主刘先生（化名）收到开发商的规划变更通知，自己购买的两层别墅要被改建成6层板楼。按照当时的合同，刘先生只有两种选择，要么在15天之内退房，要么就同意变更。擅自改变原有规划的开发商却没有明确的违约责任。

维权点评：广大（北京）律师事务所庄清忠律师告诉记者，以往购房人对产品的规划方案无从了解。开发商通过业主听证即可变更建设方案，业主不同意就必须在15日内退房，否则视为认可。而开发商仅仅为违约向退房业主支付极少补偿即可。今年启用的新版合同要求房屋所在楼栋的项目建设方案必须包括在合同附件中。开发商向业主承诺的建设方案要和公示内容一致。这意味着今后开发商变更规划首先要承担明确的违约责任。同时，建委接到业主举报核实后，可以责令开发商停工。开发商违规改变规划不仅难度大，代价也将巨大。

3、变更规划

典型案例：去年年底，某楼盘业主集体拒绝收房，因为发现开发商交房时“大片公共区域还是黄土露天，绿化、停车场和会所等配套设施都没完工，根本不达标”。开发商认为，先前合同中有约定，只要取得相关部门“验收备案表”就可以交房，证件都齐备所以并不违约。

维权点评：不少业主都曾遭遇过类似的情形。按照旧的购房合同条款，验收备案就可以交房。今年年初我市启用了新版购房合同，补充了关于配套需同步交付的条款，要求承诺并满足房屋交付时市政公用基础设施和公共服务等其他设施达到的条件。北京市律师协会房地产专业委员会委员、北京隆安律师事务所陈旭(陈旭博客,陈旭新闻,陈旭说吧)律师表示，在新合同进一步落实配套同步交付规定的同时，政府也应提高竣工验收标准、严格备案，从源头上杜绝此类纠纷的发生。

4、物业管理

典型案例：前物业公司在撤离时，对300万元左右的物业管理启动经费既没移交，也没交代其使用情况和去向，海淀区健翔园业主对前物业公司的这一做法表示不满。健翔园业委会将北京健翔物业管理有限公司告上法庭，以寻求通过法律途径解决纠纷。

维权点评：北京汉卓律师事务所秦兵律师认为，物管启动性经费去向不明是很多小区存在的问题，也没听说哪个小区移交过物管启动性经费，很可能是业主们不清楚这种情况导致的结果。《物业管理条例》的出台，也为业主提供了有力的法律依据。

根据相关规定：“居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。”文件规定，该经费和大、中修费等费用要纳入公共维修基金，并列入产权人账户名下。

5、延期交房

典型案例：开发商应在2007年10月31日向业主交房，当时熙湖小区内“水、电、气等均已准备好，电梯、监控等硬件设备已开始运行，物业、保安、保洁等服务人员也已上岗。”但开发企业之间互相扯皮，其中一方拒不办理最后的手续，导致200多位小区业主至今无法入住。

维权点评：对于逾期交房违约问题，购房合同第十三条明确约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。

第二是不退房，购房人有权要求开发商支付自合同交房日期起至实际交房期限的逾期交房违约金，每日按总房价款的万分之二支付，开发商应将违约金支付给购房人，否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付罚息。

但合同中约定的开发商延期交房违约金也不过是万分之二，加上房产升值和已经占用了购房人近一年的首付款，开发商把房子接回来根本就不吃亏。

6、无证售房

解答：由于开发商未取得商品房销售许可证，不具备法定的销售条件，其销售行为违法，因此，其与买方签订的购房合同及买方与按揭银行签订的借款合同应属无效，买方要求退房应按照《合同法》关于无效合同的处理原则来处理，即买方有权要求开发商返还其先行支付（不含银行按揭部分）的房价款本金17万元，并有权要求开发商赔偿该部分的银行利息损失（一般按中国人民银行同期存款利率计算），但不能要求开发商双倍返还订金。对于银行按揭部分，买方可要求开发商将银行贷款本金返还或由开发商直接代买方偿还给银行，而对于买方已支付的贷款利息，应由按揭银行返还给买方或由开发商予以赔偿。

7、逾期办证

杨先生在市区买了一套房，于2007年2月底入住。按照购房合同规定，入住后2年内，也就是2009年2月底之前，开发商负责给业主办理完结房产证，但时至今日，房产证仍没有办理下来。杨先生问“我当时买这套房是按揭贷款的，现在已经还了2年多的房贷。房产证没有下来，我能不能暂时终止给银行还贷？先‘断供’，等有了证心里踏实后，再继续还贷？”

解答：由于开发商原因，买房人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

特别提醒：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人可以通过诉讼请求解除合同和赔偿损失。

律师提醒

3种潜在风险影响办证

造成开发商无法办理房产证的主要原因有3种：

1．开发商在售楼时根本就没有取得完整的“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售（预售）许可证。如果该“五证”中缺少任何一证，都不可能办到房产证。

2．开发商虽已取得“五证”，但私自更改了房屋的使用性质。例如，相关部门批准该地性质为商业用地，而开发商却把它改成住宅用地，建设商品房销售。

3．开发商取得“五证”，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了他人或银行，以取得贷款，在未还清贷款之前，开发商不能办理过户手续。购房者要是购买了这种房屋，所面临的风险就更大了。如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人（银行）要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至可能连居住权都没有了，最终，可能购房者只能通过诉讼来要回所付的房款。