公摊面积大小业主没谱 建议：按套内面积售房思维导图

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚车库、为多幢楼服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

三、共有建筑面积的分摊方法为 (住宅楼以幢为单元，按以下计算公式)：

山西银建房地产开发公司副总经理张建华称，计入公摊面积的地方主要有两大块，公共交通部分及公共建筑空间。公共交通通道包括走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间。公共建筑空间包括电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

一般而言，楼层越高的房子公摊面积会越大。像普通六层砖混结构楼房，其公摊面积约占房屋建筑面积的12%到15%；十几层的小高层住宅楼，其公摊面积的比例在18%左右；高层剪力墙结构的楼房，其公摊面积大约在20%以上。另外，塔楼的公摊面积比例略低于板楼；写字楼从公共需求及品质上考虑，公摊面积可能会达到30%以上。

张建华称，从销售角度考虑，开发商会尽量把公摊面积定在一个易于销售的范围内。像高端住宅，业主讲究气派，希望门厅、过道、电梯的面积够宽敞、电梯数够多，公摊面积比例要比普通住宅高。

建议：不妨学学按套内面积售房

业界人士李先生认为,省城正规的房地产开发商一般会先到相关行政主管部门去申办规划、建设、预售等手续。房地局会委托测绘单位对预售房产进行“预测绘”，业主以专业测绘单位测绘的面积作为付房款的依据。房屋竣工后，无论是套内面积还是公摊面积，都已经过了测绘单位的实地测绘，开发商在公摊面积上做手脚的可能性不大。

李先生称，白先生家的公摊面积与套内面积在售房与交房时有较大差距，这与开发商违规预售有关。未经相关部门审批就售楼，不停地改规划和建筑设计，很容易出现实际户型、面积与售房时不一致的情况，这会引起不必要的纠纷。

省城海逸房产工作室的验房师认为，设计施工中的变更，最容易造成交房面积与购房面积出现误差。套内面积相对较容易弄明白，因为它好测绘、好计算。而公摊面积的测绘需要开发商提供全楼的图纸及其他业主的配合，故事二中的武先生自请测绘公司量公摊肯定测不准。诚信度不高的开发商在售房之后才开始施工，公摊面积就成了橡皮筋。他建议，省城最好能学习北京、广州等地按套内面积售房的方式，这样也让消费者对所购房屋的面积能心里有数。

提醒：合同里最好标明公摊范围

山西省成诚律师事务所的张秋峰律师称，对于公摊面积占总建筑面积的比例，目前法律上还没有明文规定。按照购房合同第八条的规定，购房者在面积发生变化后有两种选择。

第一种是合同中对面积变化没有约定。如果开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%，可以采取多退少补的方式。误差超过3%，多出的面积由开发商无偿赠送，少出的面积，由开发商负责赔偿，业主同时可以选择退房。这种方式对购房者较为有利。

第二种方式是根据合同约定“据实结算，多退少补”。如果选择这种方式，到交房时，误差超过3%，都由买房人承担。

同时，购房者应该注意，自己找的测绘机构出具新的测量报告，并不能直接作为找开发商赔偿的依据。因为，开发商的测绘报告也是正规测绘部门作出的有法律效力的报告。出现此类纠纷最终的参考依据是由仲裁机关或法院委派第三方来作的测绘报告。

张律师称，目前省城楼市渐渐趋于成熟，市场监管也越来越规范，开发商在公摊面积上动手脚不容易。业主在购房时不妨先考虑选择运作规范、信誉度较好的开发商。在收房时，业主可要求开发商公示公摊面积的范围和大小。

山西财经大学的马培生教授认为，对于不懂行的购房者来说，他们对楼盘共有建筑项目不熟悉，其界限、权属、使用范围等都可能是一笔“糊涂账”。开发商应该主动解释清楚公摊面积具体情况。

他建议消费者，在签订购房合同前，务必弄清以下内容：设计的套内面积是多少？公共设施有些什么？共有建筑面积有多大？最好将这些数据写在购房合同中，合同中没有的，可以通过与销售方签订补充协议的方式来解决。