应予完善业主重大事项的表决方式思维导图

根据物权法草案第七十条“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”可知，“专有部分”是相对“共有部分”而言的，是一个法律术语。它一般是指在构造及使用上具有独立性，并被业主单独享有的部分。而“建筑物总面积”还没有权威的定义，从文义上来理解，“建筑物总面积”应当是建筑物内所有建筑面积之和，而“建筑面积”是一个房地产术语。

专有部分的含义可以知道，专有部分的范围等同“套内建筑面积”(套内建筑面积包括套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积)。由此可见，专有部分是从法律角度，套内建筑面积是从房屋设计的角度，所指的都是业主对房屋实际占有的范围。建筑物总面积则包括所有套内建筑面积和公用建筑面积两部分。业主的房地产权证上记载的面积，就是套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。

所以，“建筑物总面积”等于“所有专有部分(即套内建筑面积)”加上“公用建筑面积”之和。换句话说，就算全体业主都同意草案第七十八条规定的重大事项，全体业主所持专有部分的面积一定小于“建筑物总面积”，两者缺乏可比性。草案规定要高于“二分之一”决议方能通过，表明立法者想表达的意思是业主的房屋面积越大，在投票时的决定权也就越大，体现财产多少与权利大小一致的原则，但现在这样规定是很不严密的。而且，如果每次召开业主会议进行表决时都要统计每个业主所持的“专有部分”，再与其它面积作出比较，是非常麻烦的，这样规定缺乏可操作性。更何况，将“专有部分”这样的法律术语与“建筑面积”这样的房地产术语并列起来，也容易产生很多歧议。因为尽管专有部分的范围与套内建筑面积所指的基本上是一回事，但法律对专有部分的外围并没有明确的规定，建设部门倒是对建筑面积的测量有过非常详细详细的规定。

另外，第七十八条所说的“且占总人数二分之一以上的业主同意”，也是容易产生不同理解的地方。因为草案并没有对“业主”的概念明确定义，如果认为“业主”就是指房地产权证上记载的权利人，那么业主人数可能是不固定的。因为一套房屋的产权证上可能只记载一个权利人，也可能是两个、三个，这取决于业主的意愿。房地产登记机关对产权证上的权利人人数又没有限制。这时候可能就会人为出现“业主总人数”并不固定的情况，这会影响到业主会议表决机制的稳定性。

因此，笔者认为采用套内建筑面积和业主人数相结合的表决机制是不合理的。比较好操作的方式应当以“套”计票并适当考虑到每套房屋的面积大小和单个业主所占房屋套数。第七十八条又与第七十九条内容相关，可将两条合并，将第七十九条作为第七十八条的第三款。