业主委员会的成立及其职责思维导图

一个物业管理区域内,有下列情况之一的,所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会:

(1)公有住宅出售建筑面积达到30%以上；

(2)新建商品住宅出售建筑面积达50%以上；

(3)住宅出售已满两年。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。

业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经15%以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。

根据《上海市居住物业管理条例》第七条规定，第一次业主大会应当由区、县房地产管理部门会同住宅出售单位组织召开。也就是说，第一次业主大会的召开组织者应当是政府房地产管理部门。如果一个小区符合了应当组织召开业主大会的条件而房地产管理部门没有组织召开的，业主有权建议或要求房地产管理部门召开。

《上海市居住物业管理条例》第八条规定：“业主大会或业主代表大会应当有过半数业主或业主代表出席”。业主委员会应当自选举之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记。

（1） 成立业主委员会登记申请书；

（2） 业主委员会委员名单；

（3） 业主委员会章程。