居住小区地下室产权归谁所有？思维导图

一、依据所有权原理，房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种，而居住小区的开发商作为房屋及辅助设施的建设单位，对于地下室的产权属于原始取得。因为原始取得的方法之一就是通过生产而取得产品，开发商投资建成商品楼，就是通过生产方式原始取得了商品楼中全部房屋和空间的产权。而继受取得是指因买卖、继承、赠与等法律行为，使所有权发生转移而取得的所有权，比如购房人通过购买商品房而取得所购买房屋的所有权。开发商将原始取得的包括商品房在内的房地产产品出卖给购房人，购房人按照合同支付价款后，取得了所购买房屋的所有权，成为该房屋的所有权人（业主）。但是，业主所取得的也只是所购买房屋及合同约定公摊面积的所有权，并没有取得未购买和未分摊面积的所有权。因此，地下室中未分摊的部位和空间的产权并没有转移，仍属于开发商所有。

1、依据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，可分摊的公用面积为：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工作休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。这些规定说明了业主享有共同共有权利的范围只是分摊的各种设施、设备用房，不包含地下室的其他部位和空间。业主在买房时仅仅支付了分摊面积的价款，没有支付未分摊面积的价款，因此，依据《民法》等价有偿的原则，业主没有支付未分摊面积的对价，当然就没有取得未分摊部位和空间的产权。

2、依据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，不应计入的公用建筑空间是：作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营、自用的房屋。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》也规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”从上述这些规定可以看出，地下室有大量的空间没有分摊，也没有出售给业主，是可以由开发商销售或出租的。地下室中未分摊部位和空间并不属于公摊面积，其所有权仍然属于建设单位，建设单位有权对其自营、自用。

3、我们收集到了北京市一些商品房项目的《商品房买卖合同》及开发商与业主在购买商品房时关于分摊面积的约定，从实践中也可以看出，业主不可能购得地下室的所有权。以北京市的商品房为例：大多数业主分摊并拥有共有权的公用部分只是：水箱间、水泵房、集水坑、风机房、管道间、电气井、设备井、正压送风井、电梯井、电梯前厅、过道、π接室、配电室、值班警卫室、垃圾间；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。上述分摊的公用部分并未包括地下室中的其他部位。因此地下室未出售以及未分摊部位的产权并没有发生变更，仍然属于原始产权人――开发商所有。

4、法律、法规并没有关于业主购买房屋后，就自动将开发商所有的未分摊和未出售的其他房产，都无偿划拨给广大业主所有的规定。因此，业主并没有可以无偿取得地下室未出售及未分摊部位产权的法定依据。

实务中办理产权先是由开发商办理整栋楼房的产权，而后随着商品房的销售，各购房人取得自己所购买的房屋面积的产权，开发商在整栋楼房中的产权面积逐步扣减，未出售的产权面积，因所有权未发生变动，其产权仍属于开发商所有。

业主购房仅仅支付了其购买房屋的套内面积和已分摊面积的购房款，并未缴纳未分摊面积的购房款。因此，未分摊部分的所有权并没有发生转移，仍属于原建设单位。

基于上述分析，我们认为，关于地下室的产权问题应该综合分析，即将出台的《物权法》中也应对此有明确规定，以公平地保护业主、开发商、物业管理公司的合法权益，共同构建和谐社会。

作者均系北京市泰泽律师事务所律师

编辑：胡克

文章来源：《中国物业管理》