房屋延期交付认定标准是什么思维导图

原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下，不构成延期交房：

(2)因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及有关法律法规的规定，规划包括用地规划和工程规划。《商品房销售办法》第二十四条规定： “房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”原则上，出卖人在开始销售商品房时应当已经完成项目的规划及设计方案，并已取得政府主管部门的审批。对买受人来说，规划、设计也具有非常重要的意义。规划确定的是房屋乃至整个小区整体的环境和格局。一旦规划确定，买受人所购买的房屋的周边环境就有了可以预期的发展。因此，确定的规划、设计方案应作为商品房买卖合同的重要内容而订入合同。合同订立后，房地产开发企业(出卖人)擅自变更规划、设计的，应视为严重违约。但是，如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更(如政府部门需要拓宽建设项目前的道路，要求道路两旁建筑物各自退后一定距离，为此，开发商需要时间来对整个设计方案进行修改)，或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题(如地质条件的突变)必须对设计进行变更的，此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责，但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任，显然有失公平。我们认为，在此情形下，可根据《合同法》关于“情势变更”的理论，即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生异常变动，导致法律行为基础丧失，当事人合同目的不能实现，且该情势变更的发生不可预见，不可归责于当事人，若维持原合同的效力显失公平，则利益可能受损的一方当事人有权要求解除合同。根据上述理论，由于情势发生变更而导致合同解除，本就不存在任何一方违约，也就没有违约责任。虽然当前我国立法尚没有确立情势变更原则，但实务中可依据情势变更的原理，并结合具体案情，适用《合同法》第六条关于诚实信用原则的规定予以处理。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

[1]《中华人民共和国土地管理法》

[2]《中华人民共和国合同法》 第六条

[3]《中华人民共和国城市房地产管理法》

[4]《中华人民共和国合同法》 第一百一十七条

[5]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》