商品房延期交房如何是好？思维导图

延期交房本身就是开发商违约，它的直接后果是给购房者带来各种各样的不便：有的原房已卖，到了约定腾房时间腾出旧房却无处可住;有的已经与房屋装修公司签订了装修协议交了订金，却迟迟不能装修;有的甚至约定了婚期，因延期入住而不得不一再改变婚期等。在这种情况下，开发商如果再拒不赔付违约金，纠纷再所难免。

纠纷一旦起来，开发商的日子并不好过。购房者不停地来找，开发商要么绞尽脑汁编理由，要么就是躲，要么是“要钱没有，要命有一条”地耍蛮，这些做法都只能使矛盾激化。最后发展成购房人集体上访，或把开发商告上法庭。

其实，双方都折腾得筋疲力尽之后，结果还得回到起点上来，开发商最终还要规规矩矩赔付违约金，同时赔付购房人的损失。但是大不相同的，开发商的信誉大损，这一点，开发商也许花几倍的价钱也挽不回来。

笔者代理过的一个案子很有代表性。

某购房者与某开发商签订了一份购买商品房底商期房的《商品房买卖合同》，约定了交房时间，另又约定延期交房三个月内按已交房款1%支付违约金，延期交房三个月以上按已交房款的3%支付违约金。购房者按约定支付了购房款，开发商保证能按期交房。购房者买底商是为了出租，见房屋已建成一半了，认为应该按时交房问题不大，于是开始着手寻求承租人，与承租人签订了租赁协议，按交房时间约定了出租时间，并按承租人的要求做好了装修准备，找好了装修公司，签订了装修协议，交纳了订金。

但是，开发商在《商品房买卖合同》约定的交房时间半年后才交付商品房，那个底商的承租人因此终止了租赁协议。购房者多次找开发商协商要求赔偿损失，但开发商以种种理由推委拒绝，无奈购房者以要求开发商支付违约金和赔偿经济损失为诉讼请求将开发商诉至法院。

在庭审中，开发商认为延迟交房是因为政府改变规划，导致开发企业延迟开工，在此开发商主观没有过错，不应承担违约责任及赔偿购房者的经济损失。但法院认为《商品房买卖合同》是双方意思表示一致的结果，就必须完全履行，至于因合同以外原因(只要不是不可抗力)造成合同不能履行，都与本案无关，开发商应首先按《合同》约定承担约定的违约责任，然后可向其他责任人追究法律责任，另案起诉。购房者所谈经济损失由于没有证据不能支持。最后，经过法官和双方律师做工作，原、被告达成庭外和解，开发商愿意按合同约定承担违约金，并当场给付。购房者撤诉。

这个案件，如果调解不成法院判决，开发商是要败诉的，承担违约责任，同时还要承担诉讼费用。如果购房人在经济损失上能够提供证据，开发商还要给予相应赔偿。

这是因为，《商品房买卖合同》是一种经济合同，按照我国《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金的计算方法。合同一旦签订，双方就应完全履行，包括应信守诚实信用的原则，合同的一方当事人无论遇到多大困难，除不可抗力外都必须完全履行，否则就应承担违约责任。

担任房地产开发企业的法律顾问多年，发现延期交房绝大部分是因为资本运作不力而导致资金缺乏造成的。那么，为什么开发商会把交房时间掐得那么紧?为什么不留出一定的富余量?实际情况是，每一个开发商都很重视交房时间的余量问题。但是，房地产的资本运作是一个极其复杂的过程，一个环节受阻，常常影响全局。延误工程、延期交房也是开发商不愿意看到的。他们面临的也常常是资金短缺的困境。尽管如此，开发商对购房者，还是要严守诚信，按照合同办事。面对这样的危机，开发商最好的办法是，首先做好资金预算，提前筹集资金，做好资金的准备工作;其次是，统计出应赔偿的购房者人数，摸底造册，为交违约金做好准备;最后，一旦到期不能交房，开发商主动登门道歉，说明情况，并赔付违约金以赢得购房者的谅解和支持。这样做的好处是，能减少可能出现的应诉和解决纠纷的经济损失，而最重要的是维护了企业商誉。

企业商誉是企业的生命，如果因为延期交房解决不利，闹得满城风雨的话，企业商誉受损，不仅对项目后期销售和资金回流会更加不利，而且还会影响到下一个项目的开发和企业的长远发展。

从延期交房以及延期交房的解决方法可以看出一个企业的信誉程度和对企业信誉的重视程度。一个想做大、想树立品牌的企业应该注意避免破坏企业形象的做法。这一点，有市场规范的问题，更重要的是企业自身的守信和自律问题。