物业服务合同订立程序思维导图

１、合同的评审。总经理或副总经理组织物管部、保安部、工程部、财务室对管理合同进行评审。物管部、保安部根据现行物业管理的各项法规、条例及公司现有的资源能力对委托方在治安、消防安全、清洁卫生、绿化、信件收发管理等各方面的要求进行评审并记录，提出满足委托方要求应增加的资源。工程部根据现行的各项有条例及公司现有的资源能力对委托方在设备保养运行维修的要求进行评审并记录，提出需要增加的资源。财务室根据物业管理行业及公司的有关规定对物业的各项收支费标准，零星维修服务收费等方面进行评审并记录存档。物管部根据有关的劳动法规要求和公司管理的需要，对人力资源方面进行评审，并记录。制定物业管理方案的筹备小组根据各部门合同评审记录、编制物业管理方案，修订标准合同，报总经理或副总经理审查批准后提交法律顾问咨询，然后根据法律顾问的意见修改后再报总经理或副总经理审查批准后形成合同草案。

２、合同的磋商。筹备小组制定合同计划，并与委托方联系约定时间进行磋商。合同的磋商由总经理或副总经理组织，有需要时可安排各部门代表及法律顾问参加。筹备小组对合同的磋商形成备忘录。内容包括讨论的情况和修改的意见。总经理或副总经理决定合同需继续磋商的，由筹备小组联系，直至委托方达成一致意见，现经总经理或副总经理批准形成正式的物业管理方案和合同文本。

３、合同的签订与公证。筹备小组联系合同双方举行签署仪式，合同由总经理或授权副总经理与委托方签署并加盖公章。总经理或副总经理或法律顾问认为需要办理公证的，由筹备小组办理有关手续。合同签署后正本由物管部专人保管，副本交财务部、工程部部门保管。筹备小组根据正式签订的合同修订《物业管理方案》。

４、收费标准。根据物业管理项目的管理方案、合同有关的法律法规编制业主公约及有偿服务收费标准，并评定公司具有满足规定要求的能力。

《民法典》第九百三十八条，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。

当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同，人发法院对已提交诉讼的当事人管辖是强制性的。物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个步骤：

２、法院立案后将起诉状副本送达被告；

３、被告提交答辩状；

４、开庭：调查、辩论、调解；

５、制作调解书或一审判决书；

６、双方均不上诉，则判决书生效；或一方不服提起上诉，进入第二审程序；

７、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述；

８、最后执行。

（１）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并委托他人而签订的委托合同；

（２）物业服务合同中免除物业服务企业责任、家汇总业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。

[1]《中华人民共和国民法典》 第九百三十八条