物业合同不备案是否有效思维导图

《物业管理条例》第二条

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

业主A主张《前期物业服务合同》于2007年签订，B物业公司的三级物业《资质证书》于2009年签发，《营业执照》登记时间是2016年，《收费许可证》是2013年签发，也就是说，该物业公司在未取得物业资质、收费许可、营业执照前就签订了《前期物业服务合同》。

A认为《前期物业服务合同》中缺少违约责任的约定，违反了《合同法》的公平、公正原则；《前期物业服务合同》的签订未经招投标程序，未依法备案，未履行明示和告知义务，违反了《物业管理条例》的多项规定，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效之规定，应认定《前期物业服务合同》无效。

案例来源：

1、建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有选聘物业服务企业、签订前期物业服务合同的权利，该合同对业主具有约束力。

2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定',是指效力性强制性规定。”《解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”此款即为效力性强制性规定，违反该条款的物业服务合同无效。