《上海市住宅物业管理规定》的解读思维导图

业内普遍认为，对上海整个物业管理行业来说，该《规定》的实施将具有非常重要的积极意义。然而，对于很多住宅小区目前存在的种种问题，特别是一些历史遗留问题，此次新《规定》真的能够全部解决吗?

针对这些疑问，早报记者连续多日对本市部分住宅小区进行调查，并采访了多位业内人士、法律专家，希望能够深入剖析此次新《规定》将给本市物业管理带来的变化。

街道、乡镇工作人员担任业主大会筹备组组长，房屋发生紧急情况和危险时无需召开业主大会就可以强制维修，物业项目要公开招投标、新建住宅开始有质量保修金……记者从今天(3月30日)上午召开的上海市住宅物业管理工作大会上获悉，新修订的《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》)将于明天正式施行，

市住房保障和房屋管理局局长刘海生上午对这一新《规定》作了详细解读。市房管局还透露，为解决本市售后公房小区的物业管理费偏低制约行业发展和物业管理水平提高的“瓶颈问题”，有关方面将尽快建立与社会经济发展相适应的物业服务定价机制，通过建立价格联动机制和质价相符的物业服务市场机制，来解决上述问题。

实践中，一些业主委员会期限届满前，经常出现突击使用维修资金和更换物业服务企业、换届选举后原业主委员会及成员又不愿或拖延移交资料物品，严重影响下一届业主委员会工作开展，对此，刘海生表示，依照新修订的《规定》，本市将创设业主委员会换届改选过渡期制度。

此外，鉴于部分小区业主委员会在筹备、成立伊始存在人选缺乏标准、人员素质不理想、日常运作不规范等问题，新《规定》明确，在业主大会筹备组成员中增加乡镇人民政府或街道办事处、房管办事处等政府部门代表、居(村)民委员会代表和建设单位代表，加强政府对业主大会筹备工作的指导、监督，帮助业主把好业委会“人选关”。

针对当前业主大会会议召开不正常和不规范的现象，《新规》规定业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡镇政府或者街道办事处可以应业主要求，组织召开业主大会会议。

依照《物权法》，除委托物业服务企业进行物业管理外，业主也可以自行管理建筑及其附属设施。刘海生特别透露，对于业主自行管理物业方式，目前本市一些规模较小的住宅小区正在探索和实践。为此，《规定》规定自行管理的条件、方式和内容。考虑到特定专业设施设备的维修养护直接涉及到居民人身财产安全，明确电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全的设施设备，必须委托专业机构进行维修养护。

刘海生坦言，由于历史原因，“同一小区、同等服务、不同收费”的矛盾突出，随着物价水平和人力资源成本的不断攀升，售后公房、商品房物业服务收费价格也面临着调整的现实必要。

《规定》明确物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应执行同一价格标准。

针对行业管理中物业企业推出机制尚未建立，地方性执业经理人(物业服务项目经理)管理措施有待更新和调整的问题，《规定》明确，物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应资质，不再符合原资质等级条件的，重新核定其资质等级;物业服务项目经理须经培训考核后方可上岗。

刘海生表示，由于物业服务招投标尚属一项新兴物业服务市场运作方式，实践中，投标项目以邀请招标居多，过程及结果易被人为控制，服务承诺和实际服务脱离，没有充分体现市场竞争态势。为此，《规定》要求建立全市统一的招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和帮助。

刘海生在解读时特别就此问题提到，为解决房屋保修期内因房屋质量问题引发的物业维修方面的突出矛盾，《规定》明确，要建立物业维修保证金制度，专项用于保修期内物业维修的保障。

刘海生谈到，本市许多老旧小区使用多年，有的尚未建立专项维修资金，有的经过多次物业维修或者房屋综合整修，维修资金余额已明显不足，面临着补建和再次筹集的问题。新《规定》明确，对于未建立维修资金及维修资金不足的 (小区)，应当采取分期交纳或一次性交纳的方式予以补交或再次筹集。通过设定房产转让和抵押限制，以督促业主履行维修资金的交纳义务。

刘海生还指出，本市房屋安全使用中缺乏房屋安全检测的相关规定，房屋出现危险情形难以认定;房屋出现安全隐患时，责任人不及时履行责任致使危险不能及时排除;部分小区维修资金使用表决难以通过致使物业维修无法实施。

为此，《规定》明确了房屋安全使用的有关内容，对电梯水泵故障、消防设施损坏和屋顶外墙渗漏等紧急情况，明确了强制维修的程序以及责任人不履行维修养护义务可以代为维修的行政救济措施。

随着越来越多的小区步入“中老年”，动用维修资金的频率便越来越高。有的小区经过多次物业维修或者房屋综合整修，维修资金余额已明显不足，面临着补建和再次筹集的问题。

在本月实施的上海市《上海市住宅物业管理规定》中明确，新修订的《上海市住宅物业管理规定》明确，对于未建立维修资金及维修资金不足的住宅小区，应当采取分期缴纳或一次性缴纳的方式予以补交或再次筹集，并通过设定房产转让和抵押限制，以督促业主履行维修资金的缴纳义务。

新修订的《上海市住宅物业管理规定》明确，对于业委会或部分业主不肯动用维修基金的情况，也有明确规定。其中提及，对电梯水泵故障、消防设施损坏和屋顶外墙渗漏等紧急情况，物业服务企业应立即采取应急防范措施，也就是进行紧急维修和强制维修。

“通过法规，对维修资金的使用和筹集进行明确，是非常有必要的。”上房物业公司相关人士表示，大多数投用了若干年的小区，都会出现维修资金形成缺口的局面。而及时补充，对房屋的保值增值以及业主的居住品质，无疑非常必要。但在以往，补缴维修资金的具体操作方式仍不清晰。本次的法规，可以给业主和物业公司以更详细的指导。