物业管理：服务是理念，管理是手段思维导图

“管理服务派”代表人物之一、上海房地产科学研究院王青兰院长认为，物业公司提供的服务是管理，即服务是理念，管理是手段，管理与服务不可分割，是辩证的统一，物业管理可以称为物业管理服务。

物业管理，管理的是物，服务的是人，通过对物的管理，实现对人的服务。具体说来，物业管理服务是指物业公司为了保持物业和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好、物业使用安全，向业主或者使用人提供的一种服务活动。物业管理的服务内容是指物业共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新;电梯、水泵等房屋设备的运行服务;保洁服务;保安服务;物业维修、更新费用的账务管理;物业档案资料的保管等对物的管理，也有对人的不当使用物业行为的管理，如业主破坏公共秩序，野蛮装修，违章搭建，破墙开店等行为，物业公司就要出面制止，加强管理，在管理中体现服务。

一个小区脏、乱、差，说明管理这个小区的物业公司服务水平差，也就是其管理水平差。在一些物业管理先进的国家，物业管理企业是广大业主的“大管家”，它不承担具体作业行为，因为其下属的住房维修、装饰、清洁、保安、绿化、电梯养护等专业公司实力很强，物业管理企业只要根据业主对物业管理的服务要求，以契约形式聘用相应的专业公司，而业主与专业公司则不发生合同关系。中国引进的也是管家式服务，提倡“以人为本”，是一种大社区管理。对少数行为不规范的人的管理，是对大多数人的服务，是更广泛的“以人为本”。

虽然物业管理重在管理，但是一定要有服务的理念。只讲管理不行，有的小区为了管理，不允许出租车进入小区，下雨天，业主带着大包小包回家，一律在小区门口下车;拉货回家，业主要在小区外卸货搬回家;家里有病人要去医院，出租车也只能在小区外等候，病人步行出小区，还美其名曰是小区管理的需要。这种管理缺少服务意识。物业管理只讲服务也不行，有人提出业主永远是对的，业主的需求就是服务的内容，这种“泛服务论”助长了部分业主自我意识的过分膨胀，有人说这样做培养了一批“刁民”，一点也不过分。如果业主违章搭建，物业公司怎样服务?如果业主破墙开店，物业公司只能管理，以维护小区的整体利益。仲盛物业公司提出了“服务和管理一个都不能少”的口号，在为业主服务的同时，加强对小区的管理，但是这种管理不是“硬梆梆”的，而是充满了人情味。如小区空调外机在阳台上有统一的安装位置，但有一户业主把它移到了窗外，楼上的一家马上效仿。物业管理人员不仅说服动员，工程部的人员还免费为楼下一户移走了外机，楼上的人家见此景，不用做工作就主动移走外机。有一户业主买来了塑钢材料要封阳台，物业管理人员不是简单地禁止，而是为他联系了要安装双层窗的业主，把材料转卖掉了，减少了业主的损失。

物业管理到底要管理，还是要服务，上海市房地局党委书记姜燮富有精辟的论述：物业管理要在服务中加强管理，在管理中更好地服务。物业公司的定位要定在管理和服务上，中心是服务，在服务中加强管理，在加强管理中更好地服务。这是上海物业管理企业的发展方向和目标要求。